Öffentliche Straße

Für Immobilienmakler und Eigentümer ist die Unterscheidung zwischen öffentlicher und privater Straße wichtig, weil sie über die verkehrliche Erschließung eines Grundstücks und damit über dessen Bebaubarkeit und Wert entscheidet. Ob eine Straße öffentlich ist, richtet sich nicht nach den Eigentumsverhältnissen (auch eine im Privateigentum stehende Fläche kann öffentlich gewidmet sein), sondern nach der Widmung durch die zuständige Behörde.

Die Widmung ist ein Verwaltungsakt in Form einer Allgemeinverfügung: Die Behörde erklärt die Fläche zum öffentlichen Verkehrsraum und ordnet sie einer Straßenklasse zu. Für Bundesfernstraßen (Autobahnen, Bundesstraßen) gilt das Bundesfernstraßengesetz (FStrG); für Landes-, Kreis- und Gemeindestraßen sowie sonstige öffentliche Wege gelten die Straßengesetze der jeweiligen Bundesländer, die Verfahren und Zuständigkeiten im Detail unterschiedlich regeln.

Rechtsfolge der Widmung ist der sogenannte Gemeingebrauch: Jedermann darf die Straße im Rahmen ihres Widmungszwecks (Fußgänger-, Rad- oder Fahrzeugverkehr) nutzen, ohne dass es einer besonderen Erlaubnis bedarf. Für die Grundstückserschließung ist entscheidend, ob ein Grundstück an einer öffentlichen Straße liegt, die auch tatsächlich (Fahrbahn, Gehweg, Ver- und Entsorgungsleitungen) und rechtlich (gesicherter Zugang) die Erschließung sicherstellt – eine zentrale Voraussetzung für die Bebaubarkeit nach § 30 ff. BauGB.

Ein Grundstück grenzt an einen asphaltierten Weg, der von der Gemeinde angelegt und dem allgemeinen Verkehr gewidmet wurde. Damit gilt das Grundstück verkehrlich als erschlossen, was Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung ist. Läge derselbe Weg auf einem Privatgrundstück ohne Widmung, wäre die Erschließung rechtlich ungesichert – der Käufer müsste sich ein dingliches Wegerecht (Grunddienstbarkeit) eintragen lassen.