Ölheizungs-Austauschpflicht

Für den Makler ist dieses Thema bei praktisch jeder Besichtigung eines Bestandsgebäudes mit Ölheizung relevant, weil es unmittelbar Sanierungskosten, Kaufpreisverhandlung und Finanzierungsentscheidungen der Käufer beeinflusst. Wichtig ist eine klare begriffliche Trennung, die in der Praxis häufig durcheinandergerät:

1. Betriebsverbot für sehr alte Kessel (§ 72 GEG):

Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind:

• Nieder­temperatur- und Brennwertkessel (technisch effizienter, daher nicht betroffen),
• Anlagen mit einer Heizleistung unter 4 kW oder über 400 kW,
• selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Eigentümer das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat (Bestandsschutz für "Alteigentümer"),
• Hybridanlagen mit Kombination aus fossiler Heizung und erneuerbaren Energien.

2. Neueinbau-Beschränkung (65-Prozent-Regel, §§ 71 ff. GEG):

Seit der GEG-Novelle 2024 muss jede neu eingebaute Heizung in Bestandsgebäuden mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Eine neue Öl- oder Gasheizung, die diesen Wert nicht erreicht, ist damit faktisch nur noch in Ausnahmefällen zulässig (z. B. als Übergangslösung bei Heizungsausfall, als Hybridheizung oder in Kombination mit einer verbindlichen kommunalen Wärmeplanung). Die konkrete Verpflichtung greift gestaffelt: in Großstädten (über 100.000 Einwohner) grundsätzlich ab dem 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen ab dem 30. Juni 2028 – jeweils gekoppelt an den Stand der kommunalen Wärmeplanung vor Ort.

• Wichtig für die Maklerpraxis: Ein pauschales "Ölheizungsverbot ab 2026" ist unpräzise und wurde in der Fachpresse mehrfach als irreführend kritisiert – tatsächlich hängen die genauen Fristen vom Zeitpunkt der kommunalen Wärmeplanung und der Gemeindegröße ab.

3. Übergangsfristen beim Heizungsausfall:

Fällt eine bestehende Heizung irreparabel aus (Havarie), gilt in der Regel eine Übergangsfrist von bis zu fünf Jahren, in der übergangsweise auch eine neue fossile Heizung eingebaut werden darf, bevor auf ein 65-Prozent-konformes System umgestellt werden muss.

4. Bußgelder:

Verstöße gegen die Austauschpflicht können mit Bußgeldern geahndet werden, der Rahmen reicht je nach Verstoß bis in den fünfstelligen Bereich.

Praxisrelevanz für den Makler: Bei jeder Besichtigung eines Hauses mit Ölheizung sollten Baujahr und Kesseltyp erfragt und im Zweifel dem Käufer empfohlen werden, sich vor Kaufabschluss über den energetischen Sanierungsbedarf und mögliche Fördermittel (z. B. für den Heizungstausch) zu informieren, da dies erhebliche Folgekosten und Finanzierungsrelevanz hat.

Ein Interessent besichtigt ein Einfamilienhaus mit einer 32 Jahre alten Ölheizung im Konstanttemperaturbetrieb. Der Makler weist darauf hin, dass diese Anlage grundsätzlich unter die Austauschpflicht des § 72 GEG fällt, es sei denn, der aktuelle Eigentümer bewohnt das Haus bereits seit vor 2002 selbst und fällt damit unter den Bestandsschutz. Da der Käufer das Haus neu erwirbt und selbst nutzen möchte, greift der Bestandsschutz für ihn nicht automatisch – der Makler empfiehlt daher, den Heizungstausch und mögliche Fördermittel in die Kaufpreisverhandlung einzubeziehen.