Optionsrecht auf Mietverlängerung

Verlängerungsoptionen sind vor allem im Gewerbemietrecht verbreitet, wo sie dem Mieter Planungssicherheit für seinen Standort verschaffen, während der Vermieter im Gegenzug meist eine längere Erstlaufzeit oder ein höheres Mietniveau durchsetzen kann. Wichtige Praxispunkte:

• Ausübung als Gestaltungsrecht: Die Option ist ein einseitiges Gestaltungsrecht des Mieters (§ 311 Abs. 1 BGB als vertragliche Nebenabrede); mit fristgerechter Ausübungserklärung kommt die Verlängerung zustande, ohne dass der Vermieter zustimmen muss.
• Ausübungsfrist: Meist ist eine Erklärungsfrist vereinbart (z. B. "spätestens neun Monate vor Vertragsende"), deren Versäumnis zum Erlöschen der Option führt. Die genaue Fristberechnung ist ein häufiger Streitpunkt und sollte im Vertrag eindeutig formuliert sein.
• Mehrfache Optionen: In der Praxis werden oft mehrere aufeinanderfolgende Optionsrechte vereinbart (z. B. "5 + 5 + 5 Jahre"), sodass der Mieter bei mehrfacher Ausübung die Gesamtlaufzeit deutlich verlängern kann.
• Schriftform (§ 550 BGB): Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen wesentliche Vertragsinhalte – auch Optionsklauseln und deren Ausübung – der gesetzlichen Schriftform genügen. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar, was die vereinbarte Optionslaufzeit faktisch aushebeln kann.
• Konditionen der Verlängerungsperiode: Üblicherweise gilt der bisherige Vertrag mit unveränderten Konditionen weiter, sofern nicht eine Mietanpassungsklausel (z. B. Anpassung an ortsübliche Miete oder Index) vereinbart ist.
• Abgrenzung zur Verlängerungsklausel ohne Optionscharakter: Automatische Verlängerungsklauseln ("verlängert sich automatisch, wenn nicht gekündigt wird") sind vom echten Optionsrecht zu unterscheiden – bei Letzterem muss der Mieter aktiv tätig werden, um die Verlängerung auszulösen.

Für den Makler ist das Optionsrecht bei der Vermarktung vermieteter Gewerbeimmobilien zentral: Eine noch ausübbare Verlängerungsoption verlängert die kalkulierbare Mieterbindung und wirkt sich positiv auf den Ertragswert aus, muss aber im Exposé und in der Wertermittlung transparent berücksichtigt werden.

Ein Einzelhandelsmieter hat einen Gewerbemietvertrag mit fünf Jahren fester Laufzeit und einer Option auf zweimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre, ausübbar bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsende. Neun Monate vor Ablauf teilt der Mieter dem Vermieter schriftlich mit, dass er die erste Option ausübt. Der Vertrag verlängert sich dadurch automatisch um fünf weitere Jahre zu den bisherigen Konditionen – der Vermieter hat kein Widerspruchsrecht.