Pfandbriefgesetz
Auch: PfandBG
Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist das deutsche Bundesgesetz, das die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Ausgabe von Pfandbriefen durch spezialisierte Kreditinstitute (Pfandbriefbanken) regelt. Es legt insbesondere fest, welche Vermögenswerte in den Deckungsstock eingebracht werden dürfen und wie die Sicherheit der Pfandbriefgläubiger gewährleistet wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Pfandbriefgesetz zwar kein Vertragsdokument, das sie im Tagesgeschäft direkt anwenden, wohl aber ein wichtiger Hintergrund für das Verständnis, warum Banken Immobiliendarlehen auf bestimmte Weise strukturieren (insbesondere die 60-%-Grenze des Beleihungswerts).
Wesentliche Regelungsinhalte:
- Erlaubnispflicht: Nur Kreditinstitute mit einer besonderen Erlaubnis der BaFin (Pfandbriefbanken bzw. -lizenz) dürfen Pfandbriefe emittieren (§ 1, § 2 PfandBG).
- Deckungsstock: Das Gesetz schreibt vor, dass für jeden umlaufenden Pfandbrief jederzeit ausreichende Deckungswerte (bei Hypothekenpfandbriefen: Hypotheken bzw. Grundschulden) vorhanden sein müssen, die den Nennwert und die Zinsverpflichtungen der Pfandbriefe decken (Deckungsprinzip, § 4 ff. PfandBG).
- 60-%-Beleihungsgrenze: Nach § 14 i. V. m. § 4 PfandBG dürfen Hypothekendarlehen nur bis zu 60 % des nach strengen, konservativen Kriterien ermittelten Beleihungswerts (nicht des Marktwerts) in den Deckungsstock eingebracht werden – dies führt in der Praxis zur bekannten Unterscheidung zwischen Beleihungswert und Verkehrswert.
- Unabhängiger Treuhänder: Jede Pfandbriefbank muss einen von der BaFin bestellten Treuhänder haben, der die ordnungsgemäße Führung des Deckungsregisters und die Einhaltung der Deckungsvorschriften laufend prüft.
- Insolvenzschutz: Im Falle der Insolvenz einer Pfandbriefbank wird der Deckungsstock nicht Teil der allgemeinen Insolvenzmasse, sondern dient vorrangig der Befriedigung der Pfandbriefgläubiger – dies begründet die hohe Bonität von Pfandbriefen.
- Praxisrelevanz für die Beratung: Kenntnis des Pfandbriefgesetzes hilft Maklern, gegenüber Kunden zu erklären, warum Banken bei hohem Beleihungsauslauf höhere Zinsen verlangen: Der über die 60-%-Grenze hinausgehende Teil eines Darlehens kann nicht pfandbriefgedeckt refinanziert werden und ist für die Bank teurer zu refinanzieren.
Beispiel aus der Praxis
Eine Pfandbriefbank vergibt ein Darlehen über 400.000 Euro für eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 500.000 Euro. Nach dem Pfandbriefgesetz dürfen nur 300.000 Euro (60 % des Beleihungswerts) in den Deckungsstock eines Hypothekenpfandbriefs eingebracht werden; die restlichen 100.000 Euro muss die Bank anderweitig (teurer) refinanzieren, was sich auf die Konditionsstaffelung für den Kunden auswirkt.
Rechtsgrundlage
- Pfandbriefgesetz (PfandBG) – Zentrales Regelwerk für Emission, Deckung und Aufsicht über Pfandbriefbanken.
- § 1, § 2 PfandBG – Erlaubnispflicht und Anforderungen an Pfandbriefbanken.
- § 4, § 14 PfandBG – Deckungsprinzip und Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswerts.