Portfoliokauf
Auch: Global Deal · Portfoliotransaktion · Paketverkauf
Ein Portfoliokauf liegt vor, wenn nicht ein einzelnes Objekt, sondern mehrere Immobilien – oft aus unterschiedlichen Standorten und Nutzungsarten – gebündelt als ein Gesamtpaket an einen einzigen Käufer verkauft werden. Der Begriff "Global Deal" wird synonym für solche Paketverkäufe verwendet.
Ausführliche Erklärung
Portfoliokäufe sind im institutionellen Immobiliengeschäft üblich, etwa bei Wohnungsbeständen von Wohnungsunternehmen, Fondsauflösungen oder Bankenverwertungen notleidender Kredite. Für den Makler und Berater ist relevant:
- Bewertungslogik: Der Kaufpreis wird meist nicht objektweise verhandelt, sondern über einen Gesamtpreis mit anschließender Kaufpreisallokation auf die Einzelobjekte (relevant für Grunderwerbsteuer und Bilanzierung).
- Due Diligence: Wegen der Vielzahl von Objekten erfolgt die Prüfung häufig gestuft (Red-Flag-Report vorab, danach vertiefte Prüfung ausgewählter Objekte) statt vollständiger Einzelprüfung jedes Objekts.
- Vertragsstruktur: Ein Rahmenvertrag regelt die Bedingungen für alle Objekte, während einzelne notarielle Kaufverträge oder Übertragungsakte je nach Objekt/Bundesland erforderlich bleiben (Grundstücksgeschäfte bedürfen stets notarieller Beurkundung, § 311b BGB).
- Käuferkreis: Typische Käufer sind Fonds, Family Offices, institutionelle Investoren oder Wohnungsunternehmen; Privatkäufer sind bei Portfoliokäufen die Ausnahme.
- Share-Deal-Alternative: Statt der Objekte selbst wird häufig die Gesellschaft (SPV), die die Objekte hält, verkauft (Share Deal) – mit anderen steuerlichen und haftungsrechtlichen Konsequenzen als beim Asset Deal.
Für Makler ergibt sich hier meist eine Vermittlungsrolle im institutionellen Investmentgeschäft (Investmentmakler), nicht im klassischen Privatkundengeschäft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Wohnungsunternehmen verkauft ein Portfolio aus 40 Mehrfamilienhäusern in fünf Städten als ein Paket an einen institutionellen Investor. Der Gesamtkaufpreis wird verhandelt und anschließend auf die einzelnen Objekte anteilig aufgeteilt, um für jedes Objekt einen separaten notariellen Kaufvertrag zu erstellen.
Rechtsgrundlage
- § 311b BGB – Formzwang: Jeder im Portfolio enthaltene Grundstückskauf bedarf notarieller Beurkundung.
- § 433 BGB – Allgemeine Pflichten aus dem Kaufvertrag gelten für jedes Einzelobjekt.
- Keine spezielle Rechtsgrundlage für den "Portfoliokauf" als solchen; es handelt sich um eine Vertragsgestaltung aus mehreren rechtlich selbstständigen Kaufverträgen bzw. einem Share-Deal.