Risikoanalyse
Auch: § 5 GwG · Geldwäsche-Risikoanalyse
Die Risikoanalyse ist ein verpflichtendes Kernelement des Risikomanagements nach dem Geldwäschegesetz. Jeder Immobilienmakler muss darin systematisch bewerten, welchen Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken sein Geschäftsbetrieb ausgesetzt ist, und daraus angemessene interne Maßnahmen ableiten.
Ausführliche Erklärung
§ 5 GwG verpflichtet Immobilienmakler als Verpflichtete im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG, eine auf ihr Unternehmen zugeschnittene Risikoanalyse zu erstellen, regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf zu aktualisieren. Die Analyse muss dabei mindestens folgende Risikokategorien berücksichtigen:
- Kundenrisiko: Kundentypen, Geschäftsbeziehungen mit Auslandsbezug, PEP-Anteil im Kundenstamm.
- Produkt- und Transaktionsrisiko: Objektarten (z. B. Gewerbeimmobilien, hochpreisige Objekte), Zahlungsarten (Barzahlungsanteile), Nutzung von Gesellschaftsstrukturen.
- Vertriebskanalrisiko: Direktvertrieb, Online-Vermittlung, Fernidentifizierung ohne persönlichen Kontakt.
- Geografisches Risiko: Geschäftsbeziehungen zu Hochrisikostaaten oder Regionen mit erhöhtem Geldwäscherisiko gemäß EU-Liste.
Die konkreten Risikoindikatoren orientieren sich an Anlage 1 (geringeres Risiko) und Anlage 2 (höheres Risiko) GwG sowie an den Auslegungs- und Anwendungshinweisen der jeweils zuständigen Aufsichtsbehörden (in vielen Bundesländern die Gewerbeaufsichten, ergänzt durch Hinweise der Bundesländer-Arbeitsgemeinschaften). Die Risikoanalyse ist schriftlich zu dokumentieren, der zuständigen Aufsichtsbehörde auf Verlangen vorzulegen und muss regelmäßig – mindestens bei wesentlichen Änderungen der Geschäftstätigkeit oder neuen aufsichtsrechtlichen Vorgaben – aktualisiert werden. Sie bildet die Grundlage für die Ausgestaltung der internen Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG), insbesondere für Schulungskonzepte, Freigabeprozesse und die Festlegung von Prüfungsturnussen. Eine fehlende, veraltete oder unzureichend dokumentierte Risikoanalyse zählt zu den häufigsten und am schärfsten sanktionierten Beanstandungen bei GwG-Prüfungen und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
Beispiel aus der Praxis
Ein Maklerbüro mit Schwerpunkt auf hochpreisigen Eigentumswohnungen im Ausländermarkt erstellt eine Risikoanalyse, in der es aufgrund des hohen Anteils ausländischer Käufer und gelegentlicher Gesellschaftskäufe ein erhöhtes Kundenrisiko dokumentiert. Daraus leitet es strengere interne Freigabeprozesse und einen jährlichen Prüfungsturnus für Bestandskunden ab.