Roll-over-Kredit

Für Makler ist der Roll-over-Kredit vor allem als eine Variante der variablen Immobilienfinanzierung relevant, die sich von klassischen Festzinsdarlehen deutlich unterscheidet.

Wichtige Punkte:

• Funktionsweise: Statt eines über Jahre festgeschriebenen Sollzinses wird bei jedem Anpassungstermin der Zins neu anhand des aktuellen Referenzzinssatzes (meist Euribor) zuzüglich einer festen Marge der Bank berechnet. Der Kreditnehmer trägt damit das volle Zinsänderungsrisiko während der Laufzeit.
• Flexibilität als Vorteil: Roll-over-Kredite bieten häufig zu jedem Zinsanpassungstermin ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung, was für Kreditnehmer mit Umschuldungs- oder Verkaufsplänen attraktiv sein kann.
• Risiko in Niedrigzinsphasen vs. Hochzinsphasen: In Phasen fallender Zinsen profitiert der Kreditnehmer automatisch von sinkenden Raten; in Phasen steigender Zinsen erhöht sich die monatliche Belastung entsprechend, ohne Planungssicherheit wie beim Festzinsdarlehen.
• Absicherung durch Cap-Vereinbarung: Manche Banken bieten Roll-over-Kredite mit einer vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze (Cap) an, um das Risiko für den Kreditnehmer zu begrenzen (siehe Cap-Darlehen).
• Makler sollten Käufern, die einen Roll-over-Kredit in Erwägung ziehen, deutlich machen, dass diese Finanzierungsform vor allem für risikobereite Kreditnehmer mit finanziellem Puffer oder für kurzfristige Zwischenfinanzierungen geeignet ist, nicht für Käufer mit knapp kalkuliertem Budget.

Ein Käufer finanziert seine Immobilie über einen Roll-over-Kredit mit vierteljährlicher Zinsanpassung an den 3-Monats-Euribor. In den ersten beiden Jahren sinkt der Referenzzinssatz, sodass seine monatliche Rate leicht fällt. Im dritten Jahr steigt der Euribor deutlich an, und seine Rate erhöht sich zum nächsten Anpassungstermin entsprechend – ohne dass er dies vertraglich hätte verhindern können.