Sachenrechtsbereinigung
Auch: Sachenrechtsbereinigungsgesetz · SachenRBerG
Die Sachenrechtsbereinigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) von 1994 überführt DDR-typische Nutzungsverhältnisse an Grundstücken – bei denen Gebäudeeigentum und Grundstückseigentum rechtlich getrennt waren – in das Sachenrechtssystem des BGB, in dem Gebäude grundsätzlich dem Grundstückseigentümer gehören.
Ausführliche Erklärung
Im DDR-Recht war die bauliche Nutzung eines Grundstücks nicht zwingend an dessen Eigentum gekoppelt: Häufig durften Bürger, Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPG) oder volkseigene Betriebe auf fremdem, insbesondere volkseigenem Boden Gebäude errichten, ohne dass sie das Grundstück selbst erwarben. Grundlage waren oft nur öffentlich-rechtliche Nutzungszuweisungen, informelle Genehmigungen oder rein faktische Bebauung ohne gesicherte Rechtsgrundlage. Nach dem im BGB geltenden Grundsatz "Gebäude folgt Grundstück" (Bestandteilsprinzip) sind solche getrennten Eigentumsverhältnisse mit dem westdeutschen Sachenrecht nicht ohne Weiteres vereinbar.
Das SachenRBerG, das 1994 im Zuge der deutschen Wiedervereinigung in Kraft trat, regelt daher den geordneten Übergang dieser Nutzungsverhältnisse in das BGB-System. Es erfasst insbesondere:
- Gebäudeeigentum, das auf fortbestehenden dinglichen Nutzungsrechten beruht,
- Gebäudeeigentum von LPG-Nachfolgern und ehemaligen volkseigenen Betrieben auf privatem Grund,
- Fälle "faktischer" Bebauung ohne förmlich begründetes Nutzungsrecht.
Als Lösung sieht das Gesetz vor, dass der Nutzer regelmäßig zwischen der Bestellung eines Erbbaurechts oder dem Ankauf des Grundstücks wählen kann; der Grundstückseigentümer erhält dafür einen Ausgleich (Erbbauzins bzw. Kaufpreis, orientiert an einem gesetzlich geregelten, oft ermäßigten Bodenwert). Für Makler und Grundbesitzer in den neuen Bundesländern ist das Thema relevant, wenn beim Grundbuch noch getrenntes Gebäude- und Grundstückseigentum eingetragen ist oder Ansprüche aus dem SachenRBerG geltend gemacht werden – dies kann die Verkehrsfähigkeit und den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Auf einem Grundstück in Brandenburg steht ein Einfamilienhaus, das in den 1980er-Jahren von einer Privatperson auf zugewiesenem volkseigenem Grund errichtet wurde. Das Grundstück gehört heute einem anderen Eigentümer, während das Gebäude im Grundbuch gesondert als Gebäudeeigentum eingetragen ist. Im Rahmen der Sachenrechtsbereinigung kann der Gebäudeeigentümer verlangen, entweder ein Erbbaurecht am Grundstück bestellt zu bekommen oder das Grundstück zu einem gesetzlich bestimmten Preis zu erwerben.
Rechtsgrundlage
- Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) – Regelt seit 1994 die Anpassung DDR-typischer Nutzungs- und Gebäudeeigentumsverhältnisse an das BGB-Sachenrecht in den neuen Bundesländern.