Sachkundenachweis
Auch: Sachkundeprüfung · zertifizierter Verwalter · IHK-Sachkundeprüfung
Der Sachkundenachweis ist der durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) erbrachte Beleg, dass ein WEG-Verwalter über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich sind. Eigentümer können seit 2023 grundsätzlich verlangen, dass nur ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird.
Ausführliche Erklärung
Mit der WEG-Reform 2020 wurde in § 26a WEG ein Anspruch der Wohnungseigentümer verankert, dass ihnen ab 1. Dezember 2023 nur ein Verwalter bestellt wird, der den Sachkundenachweis als "zertifizierter Verwalter" erbracht hat – sofern nicht die Eigentümerversammlung mehrheitlich auf dieses Erfordernis verzichtet. Die Einzelheiten der Prüfung regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV).
Wichtige Punkte:
- Die Prüfung wird bei der zuständigen IHK abgelegt und umfasst rechtliche (WEG-, Miet- und Vertragsrecht), kaufmännische (Buchführung, Abrechnung) und technische Grundlagen (Bautechnik, Instandhaltung).
- Ausnahme für kleine Gemeinschaften: Bei WEGs mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten kann auf den Sachkundenachweis verzichtet werden, da hier ein geringerer Verwaltungsaufwand unterstellt wird – die rechtlichen Anforderungen bleiben aber dieselben.
- Gleichgestellte Qualifikationen (§ 7 ZertVerwV): Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit immobilienwirtschaftlichem Studienabschluss und geprüfte Immobilienfachwirte gelten ohne zusätzliche Prüfung als zertifiziert.
- Der Sachkundenachweis betrifft ausschließlich WEG-Verwalter. Für Immobilienmakler gibt es – anders als teils vermutet – keinen verpflichtenden Sachkundenachweis nach § 34c GewO; die Maklertätigkeit erfordert lediglich eine Gewerbeerlaubnis, eine verpflichtende Sachkundeprüfung für Makler wurde politisch zwar wiederholt diskutiert, ist aber bislang nicht Gesetz geworden.
- Fehlt einem bestellten Verwalter der geforderte Nachweis, kann dies einen wichtigen Grund für die Abberufung darstellen bzw. die Bestellung von vornherein unwirksam machen, wenn die Eigentümer den Nachweis nicht durch Beschluss abbedungen haben.
Für den Makler ist relevant, dass die Qualität der Verwaltung – erkennbar u. a. an der Zertifizierung des Verwalters – ein wichtiges Kriterium für Kaufinteressenten ist, insbesondere bei größeren Anlagen mit komplexer Verwaltung.
Beispiel aus der Praxis
Eine WEG mit 24 Einheiten bestellt einen neuen Verwalter. Da die Gemeinschaft mehr als neun Einheiten umfasst, verlangen mehrere Eigentümer, dass nur ein Bewerber mit IHK-Zertifizierung als "zertifizierter Verwalter" zur Wahl steht. Ein Bewerber ohne diesen Nachweis wird von der Bestellung ausgeschlossen, es sei denn, die Versammlung verzichtet ausdrücklich mehrheitlich auf das Erfordernis.
Rechtsgrundlage
- § 26a WEG – Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter, mit Ausnahme für kleine Gemeinschaften und Verzichtsmöglichkeit per Beschluss.
- ZertVerwV (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung) – regelt Prüfungsinhalte, gleichgestellte Qualifikationen und Verfahren.