Schuldzinsenabzug

Für Makler, die Kapitalanlageimmobilien vermitteln, ist der Schuldzinsenabzug ein zentrales Argument bei der Renditeberechnung:

• Voraussetzung Veranlassungszusammenhang: Zinsen sind nur abzugsfähig, wenn das zugrundeliegende Darlehen tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Objekts verwendet wurde. Der bloße rechtliche Zusammenhang (z. B. Grundschuld auf der Immobilie) genügt nicht – entscheidend ist die tatsächliche Mittelverwendung.
• Gemischte Nutzung: Wird eine Immobilie teils vermietet, teils selbst genutzt, sind die Schuldzinsen entsprechend dem Nutzungsverhältnis aufzuteilen – nur der auf den vermieteten Anteil entfallende Zinsanteil ist abzugsfähig.
• Umschuldung: Wird ein Darlehen durch ein neues Darlehen abgelöst (Umschuldung), bleibt der Werbungskostenabzug erhalten, solange die Mittel weiterhin der Finanzierung des vermieteten Objekts dienen und die Umschuldung nicht zu einer Erhöhung des ursprünglichen Darlehensbetrags über den Restwertbedarf hinaus führt.
• Nachträglicher Schuldzinsenabzug nach Verkauf: Der Bundesfinanzhof hat seine frühere restriktive Rechtsprechung geändert: Bleiben nach dem Verkauf einer vermieteten Immobilie Restschulden bestehen, weil der Verkaufserlös die Darlehensschuld nicht vollständig deckt, können die darauf entfallenden Schuldzinsen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden – vorausgesetzt, der Verkaufserlös wurde zur Tilgung eingesetzt und die Vermietungsabsicht war ursprünglich auf Dauer angelegt.
• Abgrenzung Anschaffungskosten vs. sofort abzugsfähige Kosten: Zinsen selbst zählen stets zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten (nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie), unabhängig davon, ob es sich um Zinsen für die Kaufpreisfinanzierung oder für Modernisierungsdarlehen handelt.
• Disagio und Bereitstellungszinsen: Auch ein vereinbartes Disagio (Damnum) sowie Bereitstellungszinsen während der Bauphase zählen zu den abzugsfähigen Finanzierungskosten, sofern marktüblich vereinbart.

Ein Eigentümer finanziert den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung vollständig über ein Bankdarlehen. Die jährlichen Zinsen von 8.000 Euro kann er in der Anlage V voll als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Nutzt er eine zweite, ebenfalls kreditfinanzierte Wohnung zu 50 % selbst und zu 50 % vermietet, darf er nur die Hälfte der dafür anfallenden Zinsen ansetzen.