Sicherungshypothek
Auch: Bauhandwerkersicherungshypothek · strenge Hypothek
Die Sicherungshypothek ist eine strenge Unterform der Hypothek, deren Bestand vollständig von der gesicherten Forderung abhängt (streng akzessorisch). Sie kommt in der Praxis vor allem als Bauhandwerkersicherungshypothek zum Einsatz, mit der Bauhandwerker ihre Werklohnforderung am Grundstück des Bauherrn absichern können.
Ausführliche Erklärung
Während die "normale" Hypothek nach § 1113 ff. BGB bereits akzessorisch ist (ihr Bestand hängt von der gesicherten Forderung ab), verschärft die Sicherungshypothek diese Bindung noch weiter: Sie entsteht, verändert sich der Höhe nach und erlischt exakt parallel zur gesicherten Forderung, ohne den beim Grundpfandrecht sonst üblichen "gutgläubigen Erwerb" losgelöst vom tatsächlichen Forderungsbestand (§ 1138 BGB wird bei der Sicherungshypothek eingeschränkt).
Praxisrelevanteste Ausprägung: die Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB (früher § 648 BGB). Sie gibt Bauunternehmern, Handwerkern und anderen am Bau Beteiligten das Recht, für ihre Forderungen aus einem Bauvertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück zu verlangen, sofern das Grundstück dem Besteller (Bauherrn) gehört. Voraussetzungen:
- Es muss sich um Forderungen aus einem Bauvertrag über Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks (oder Außenanlage) handeln.
- Der Anspruch besteht auch für noch nicht fällige Forderungen, sofern der Wert der noch nicht ausgeführten Leistungen den Vergütungsanspruch nicht übersteigt.
- Die Eintragung erfolgt im Range vor bereits eingetragenen, aber wertmäßig nachrangigen Rechten, was Handwerkern eine starke Sicherungsposition verschafft, allerdings praktisch oft durch die Zustimmungserfordernisse vorrangiger Gläubiger erschwert wird.
Für den Makler ist die Sicherungshypothek vor allem bei der Beurteilung von Grundbuchbelastungen bei Bestandsimmobilien mit ungeklärten Bauforderungen relevant: Eine eingetragene Bauhandwerkersicherungshypothek kann den Verkauf erheblich erschweren, da sie regelmäßig vorrangig gelöscht oder abgelöst werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein Dachdeckerbetrieb hat für einen Bauherrn Arbeiten im Wert von 45.000 Euro ausgeführt, die Rechnung bleibt unbezahlt. Der Betrieb lässt daraufhin eine Bauhandwerkersicherungshypothek in Höhe von 45.000 Euro auf dem Grundstück des Bauherrn eintragen. Beim späteren Verkauf des Grundstücks muss diese Belastung vor Eigentumsumschreibung abgelöst oder gelöscht werden.
Rechtsgrundlage
- § 1184, 1185 BGB – Grundlegende Regelung der Sicherungshypothek und ihrer strengen Akzessorietät.
- § 650e BGB – Anspruch von Bauunternehmern auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek (früher § 648 BGB a. F.).
- § 1138 BGB – wird bei der Sicherungshypothek in seiner Anwendbarkeit (gutgläubiger forderungsentkoppelter Erwerb) eingeschränkt.