Sonderbauverordnung
Auch: Verordnung für Sonderbauten
Eine Sonderbauverordnung ist eine auf Grundlage der jeweiligen Landesbauordnung erlassene Rechtsverordnung, die für eine bestimmte Kategorie von Sonderbauten – etwa Versammlungsstätten, Verkaufsstätten, Garagen oder Hochhäuser – zusätzliche, typspezifische bauordnungsrechtliche Anforderungen regelt.
Ausführliche Erklärung
Sonderbauten sind nach der Musterbauordnung (§ 2 Absatz 4 MBO) bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, die aufgrund ihrer Größe, ihres Nutzerkreises oder ihres Gefährdungspotenzials über die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Standardanforderungen hinausgehende Vorkehrungen erfordern – etwa Hochhäuser, Gebäude mit großer Grundfläche, Verkaufsstätten ab einer bestimmten Verkaufsfläche, Versammlungsstätten ab einer bestimmten Besucherzahl oder Büronutzungen mit großen Raumeinheiten.
Weil die allgemeinen Regelungen der Landesbauordnungen für diese besonderen Nutzungsarten nicht ausreichen, ermächtigen die Landesbauordnungen die zuständigen Landesministerien, für einzelne Sonderbautypen eigene Rechtsverordnungen zu erlassen. Diese sogenannten Sonderbauverordnungen konkretisieren insbesondere Anforderungen an Rettungswege, Brandschutz, Entrauchung, Bestuhlung und Betriebsvorschriften. Bekannte Beispiele sind Versammlungsstättenverordnungen, Verkaufsstättenverordnungen, Garagenverordnungen und Hochhausrichtlinien bzw. -verordnungen. Da die Bauordnungen Ländersache sind, unterscheiden sich Inhalt, Bezeichnung und Anwendungsbereich der jeweiligen Sonderbauverordnung von Bundesland zu Bundesland; man spricht bei Sonderbauten, für die eine solche Verordnung existiert, von „geregelten Sonderbauten“ im Unterschied zu „ungeregelten Sonderbauten“, die im Einzelfall behördlich beurteilt werden.
Für Makler und Bauträger ist die Sonderbauverordnung relevant, weil sie bei Objekten wie Veranstaltungshallen, größeren Einzelhandelsflächen oder Parkhäusern zusätzliche Genehmigungsauflagen, Nutzungsbeschränkungen und Investitionskosten (z. B. für Brandschutztechnik) nach sich zieht, die bei der Vermarktung und Bewertung zu berücksichtigen sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor plant den Umbau einer ehemaligen Lagerhalle in eine Eventlocation für über 200 Besucher. Da damit die Schwelle zur Versammlungsstätte im Sinne der Musterbauordnung überschritten wird, greift die landesspezifische Versammlungsstättenverordnung mit zusätzlichen Anforderungen an Rettungswege, Bestuhlungspläne und Brandschutz – der Makler weist den Investor frühzeitig auf diesen erhöhten Genehmigungsaufwand hin.
Rechtsgrundlage
- § 2 Absatz 4 Musterbauordnung (MBO) – Definition der Sonderbauten als bauliche Anlagen besonderer Art oder Nutzung.
- Landesbauordnungen – ermächtigen zum Erlass von Sonderbauverordnungen für einzelne Sonderbautypen; konkrete Verordnung und Bezeichnung sind länderspezifisch unterschiedlich.