Sonderbauten
Auch: Sonderbau · bauliche Anlagen besonderer Art oder Nutzung
Sonderbauten sind bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, bei denen wegen ihrer Höhe, Größe, Nutzerzahl oder besonderen Gefährdung erhöhte Anforderungen an Standsicherheit, Brandschutz und Rettungswege gelten. Sie werden in den Bauordnungen der Bundesländer – in Anlehnung an § 2 Abs. 4 der Musterbauordnung (MBO) – durch einen konkreten Katalog von Tatbeständen definiert.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Bauordnungsrecht unterscheidet zwischen "normalen" Gebäuden, für die die allgemeinen Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnung ausreichen, und Sonderbauten, bei denen wegen besonderer Risiken zusätzliche materielle und verfahrensrechtliche Anforderungen gelten. Die Musterbauordnung listet in § 2 Abs. 4 einen umfangreichen Tatbestandskatalog, der von den Ländern in ihre jeweiligen Landesbauordnungen übernommen wurde – dazu zählen unter anderem Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 m), sehr große Gebäude oder Geschossflächen, Verkaufsstätten mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche, Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Schulen, Beherbergungsstätten ab einer bestimmten Bettenzahl sowie weitere Nutzungsarten mit hoher Personendichte oder besonderem Gefahrenpotenzial.
Für Sonderbauten kann die Bauaufsichtsbehörde nach den Landesbauordnungen zusätzliche Anforderungen stellen oder von den allgemeinen Vorschriften abweichen, insbesondere zu Brandschutz, Rettungswegen, Standsicherheit und Barrierefreiheit; häufig ist ein gesondertes Brandschutzkonzept sowie die Einbindung von Sachverständigen (Prüfingenieure für Brandschutz) im Genehmigungsverfahren erforderlich. Für Immobilienmakler und -entwickler ist die Einstufung als Sonderbau praxisrelevant, weil sie das Genehmigungsverfahren verlängern, zusätzliche Gutachten und Auflagen erfordern und damit Bauzeit und -kosten erheblich beeinflussen kann – etwa bei der Umnutzung eines Bürogebäudes in eine Versammlungsstätte oder bei der Umwandlung eines Bestandsgebäudes in ein Beherbergungsobjekt mit vielen Betten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor plant die Umnutzung einer ehemaligen Lagerhalle mit mehr als 800 m² Fläche in eine Verkaufsstätte für Einzelhandel. Da dies den Tatbestand eines Sonderbaus nach der Landesbauordnung erfüllt, verlangt die Bauaufsichtsbehörde ein gesondertes Brandschutzkonzept und zusätzliche Rettungswege, bevor die Baugenehmigung erteilt wird.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 4 Musterbauordnung (MBO) – Definition der Sonderbauten als Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung mit konkretem Tatbestandskatalog (z. B. Hochhäuser, Verkaufsstätten über 800 m²).
- Die verbindliche Regelung erfolgt jeweils über die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer, die sich inhaltlich eng an die Musterbauordnung anlehnen.