Sonderbauvorschriften
Auch: Vorschriften für Sonderbauten
Sonderbauvorschriften sind zusätzliche, über die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinausgehende Regelungen für sogenannte Sonderbauten – Gebäude und Anlagen besonderer Art oder Nutzung mit erhöhtem Gefährdungspotenzial, etwa hinsichtlich Brandschutz, Rettungswegen oder Standsicherheit.
Ausführliche Erklärung
Nach der Musterbauordnung (MBO), die den Landesbauordnungen der Bundesländer als Vorlage dient, sind Sonderbauten „Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung" (§ 2 Abs. 4 MBO). Der Katalog erfasst unter anderem Hochhäuser, Gebäude mit einer Höhe von mehr als 30 Metern, Versammlungsstätten, Verkaufsstätten ab bestimmten Verkaufsflächen, Beherbergungsbetriebe ab einer Mindestbettenzahl, Schulen, Krankenhäuser und ähnliche Nutzungen mit hohem Personenaufkommen oder besonderem Gefahrenpotenzial.
Für diese Objekte reichen die allgemeinen Bauvorschriften nicht aus, weil im Gefahrenfall – etwa bei Feuer – viele Menschen betroffen sein können oder die bauliche Situation (z. B. große Höhe, komplexe Fluchtwege) besondere Risiken birgt. Die Bauaufsichtsbehörde kann daher nach § 51 MBO im Einzelfall zusätzliche Anforderungen stellen oder umgekehrt Erleichterungen zulassen, soweit dies zur Umsetzung der bauordnungsrechtlichen Schutzziele erforderlich bzw. vertretbar ist. Konkretisiert werden diese Anforderungen häufig durch Sonderverordnungen wie die Versammlungsstättenverordnung oder Verkaufsstättenverordnung der jeweiligen Bundesländer. Für Makler ist relevant, dass Sonderbauten regelmäßig ein aufwendigeres, oft individuelles Genehmigungsverfahren mit gutachterlicher Begleitung (Brandschutzkonzept) durchlaufen, was Bauzeit und Kosten beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor plant den Bau eines Einkaufszentrums mit mehr als 2.000 m² Verkaufsfläche. Da es sich um eine Verkaufsstätte im Sinne der Sonderbauvorschriften handelt, verlangt die Bauaufsichtsbehörde zusätzlich zur regulären Baugenehmigung ein Brandschutzkonzept sowie den Nachweis ausreichender Rettungswege für die zu erwartende Besucherzahl.
Rechtsgrundlage
- § 2 Abs. 4 MBO – Definition der Sonderbauten als Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung mit Beispielkatalog.
- § 51 MBO – Ermächtigung der Bauaufsichtsbehörde, an Sonderbauten im Einzelfall besondere Anforderungen zu stellen oder Erleichterungen zuzulassen.
- Die Musterbauordnung wird durch die Landesbauordnungen der Bundesländer umgesetzt, die im Detail abweichen können.