Sonderkündigungsrecht
Auch: Außerplanmäßiges Kündigungsrecht
Ein Sonderkündigungsrecht erlaubt es einer Vertragspartei, ein Dauerschuldverhältnis abweichend von den ansonsten geltenden Kündigungsfristen oder ohne die üblichen Kündigungsvoraussetzungen zu beenden, wenn ein gesetzlich bestimmter Anlass vorliegt. Im Immobilienkontext betrifft dies vor allem Mieterhöhungen und Darlehensverträge.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff ist ein Sammelbegriff für verschiedene, jeweils in eigenen Vorschriften geregelte Kündigungsrechte, die an einen bestimmten Auslöser anknüpfen. Zwei Fälle sind für Immobilienmakler besonders relevant:
- Mieterhöhung (§ 561 BGB): Erhöht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder wegen einer Modernisierung (§ 559 BGB), kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ende des dritten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, wird die Mieterhöhung hinfällig. Dieses Sonderkündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 561 Abs. 2 BGB).
- Darlehensvertrag (§ 489 BGB): Bei Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen, unabhängig von einer länger vereinbarten Zinsbindung. Bei veränderlichem Zinssatz ist eine Kündigung jederzeit mit dreimonatiger Frist möglich. Dieses Recht kann durch Vertrag nicht ausgeschlossen oder erschwert werden.
Daneben existieren weitere, jeweils spezialgesetzlich geregelte Sonderkündigungsrechte (z. B. bei Modernisierungsankündigung nach § 555e BGB oder bei Betriebskostenerhöhung in bestimmten Konstellationen). Gemeinsam ist allen Varianten, dass sie eine kürzere oder flexiblere Beendigungsmöglichkeit schaffen, als es die allgemeinen Kündigungsregeln vorsehen, um die betroffene Vertragspartei vor einseitigen Vertragsänderungen zu schützen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB an. Die Mieterin möchte die höhere Miete nicht tragen und erklärt fristgerecht ihr Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Das Mietverhältnis endet zum Ende des dritten Monats nach Zugang der Erhöhung, ohne dass die neue Miete jemals wirksam wird.