Sperrfristverlängerung
Auch: Landesverordnung Kündigungssperrfrist · Verlängerte Kündigungssperrfrist
Wird eine vermietete Wohnung nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft, kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung grundsätzlich erst nach drei Jahren kündigen (Kündigungssperrfrist). Landesregierungen können diese Frist in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern – das ist die Sperrfristverlängerung.
Ausführliche Erklärung
§ 577a Abs. 1 BGB sieht als Grundregel eine dreijährige Kündigungssperrfrist vor: Wird Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert der teilende Eigentümer die Wohnung an einen Dritten, kann sich der Erwerber erst drei Jahre nach dem Erwerb auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) als Kündigungsgrund berufen.
§ 577a Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, diese Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern, wenn in bestimmten Gebieten die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Von dieser Ermächtigung haben zahlreiche Bundesländer Gebrauch gemacht, insbesondere für Ballungsräume und Großstädte (z. B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart und weitere ausgewiesene Gebiete); die konkreten Fristen und Gebietskulissen variieren je nach Landesverordnung und werden regelmäßig neu erlassen bzw. verlängert.
Für den Makler entscheidend:
- Objektprüfung: Vor Ankauf einer umgewandelten Eigentumswohnung mit Bestandsmieter muss geprüft werden, ob und seit wann umgewandelt wurde, in welchem Bundesland/welcher Gemeinde die Wohnung liegt und welche Sperrfrist dort per Verordnung gilt (drei bis zehn Jahre).
- Fristbeginn: Die Frist beginnt mit dem Eintritt des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch (Eigentumsumschreibung), nicht mit Kaufvertragsunterzeichnung.
- Kapitalanlage-Relevanz: Käufer, die eine umgewandelte Wohnung zur Eigennutzung erwerben wollen, müssen die verlängerte Sperrfrist realistisch einplanen – Eigenbedarfskündigung ist oft erst nach vielen Jahren möglich.
- Regelmäßige Aktualisierung: Die Landesverordnungen laufen zeitlich befristet und werden verlängert oder neu gefasst; der aktuelle Stand muss im Einzelfall geprüft werden (Landesjustizministerium bzw. amtliche Verordnung).
Beispiel aus der Praxis
In einer Großstadt mit angespannter Wohnungslage gilt eine Landesverordnung, die die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB auf zehn Jahre verlängert. Eine Mietwohnung wird 2020 in Wohnungseigentum umgewandelt und 2022 an einen Kapitalanleger verkauft. Dieser kann sich wegen Eigenbedarfs frühestens 2032 auf eine Kündigung berufen – zehn Jahre nach seinem Eigentumserwerb.
Rechtsgrundlage
- § 577a Abs. 1 BGB – Grundregel: dreijährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung und Weiterverkauf.
- § 577a Abs. 2 BGB – Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Rechtsverordnung in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung.