Teilkeller
Auch: Teilunterkellerung
Bei einem Teilkeller erstreckt sich das Kellergeschoss nicht über die gesamte Grundfläche des Gebäudes, sondern nur über einen Teilbereich. Der restliche Gebäudeteil steht auf einer Bodenplatte ohne darunterliegenden Kellerraum.
Ausführliche Erklärung
Der Teilkeller ist eine gängige Bauweise, um Baukosten zu sparen, während zumindest ein begrenzter Kellerraum (etwa für Heizung, Hauswirtschaft oder Lagerung) zur Verfügung steht. Er unterscheidet sich von der Vollunterkellerung, bei der das gesamte Gebäude unterkellert ist, und vom kellerlosen Bau, bei dem gar kein Untergeschoss existiert.
Für Makler relevant:
- Preisliche Bewertung: Eine Teilunterkellerung wird bei der Wertermittlung anders berücksichtigt als eine Vollunterkellerung – meist wird der Kellerraum anteilig nach tatsächlicher Fläche und Nutzbarkeit bewertet (Sachwertverfahren, Nebenraumfläche nach WoFlV/DIN 277).
- Statische und bautechnische Gründe: Häufige Gründe für einen Teilkeller sind Hanglage (nur der talseitige Gebäudeteil ist unterkellerbar), hoher Grundwasserstand in Teilbereichen oder bewusste Kosteneinsparung beim Neubau.
- Nutzungsmöglichkeiten: Der unterkellerte Bereich wird meist für Heiztechnik, Vorratsraum, Waschküche oder Lager genutzt; der nicht unterkellerte Bereich (auf Bodenplatte) bietet keinen zusätzlichen Stauraum.
- Feuchtigkeit und Übergänge: Der Übergang zwischen unterkellertem und nicht unterkellertem Bereich ist bautechnisch sensibel (unterschiedliche Fundamenttiefen, Wärmebrücken, Setzungsrisiko) und sollte bei der Objektprüfung beachtet werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bungalow in Hanglage verfügt nur unter dem talseitigen Wohnbereich über einen Keller mit Heizraum und Vorratsraum; der bergseitige Gebäudeteil steht direkt auf einer Bodenplatte. Im Exposé wird korrekt von einer "Teilunterkellerung" gesprochen, nicht von einem vollständigen Kellergeschoss.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Berücksichtigung im Rahmen der Wertermittlung erfolgt nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie DIN 277 zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten.