Teilkündigung

Grundsätzlich gilt im deutschen Mietrecht der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses: Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nicht beliebig in Teile zerlegen und nur einzelne Räume kündigen, während der Rest bestehen bleibt. § 573b BGB schafft hierzu eine eng umgrenzte Ausnahme, die in der Praxis vor allem bei größeren Wohnanlagen mit Nebenräumen (Keller, Dachboden, Garten, Garage) relevant wird.

Voraussetzungen der Teilkündigung nach § 573b BGB:

• Der Vermieter benötigt die betroffenen Räume oder Flächen, um durch bauliche Maßnahmen neuen Wohnraum zu schaffen (z. B. Dachgeschossausbau, Anbau, Aufstockung) oder um vermietete Nebenräume/Grundstücksteile anderweitig zu nutzen.
• Es dürfen keine Wohnräume selbst betroffen sein – reine Wohnräume kann der Vermieter nicht teilkündigen, nur Nebenräume und unbebaute Grundstücksteile.
• Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB entsprechend.
• Der Mieter hat Anspruch auf eine angemessene Herabsetzung der Miete und ggf. Ersatz notwendiger Aufwendungen, die ihm durch die Teilkündigung entstehen (z. B. Umzug einer Kellerausstattung).

Für Makler ist die Teilkündigung vor allem bei der Vermittlung von Bestandsobjekten mit Ausbaupotenzial relevant: Wird ein Objekt mit dem Argument verkauft, im Dachgeschoss oder auf dem Grundstück ließen sich zusätzliche Wohneinheiten schaffen, muss geprüft werden, ob und wie bestehende Mietverhältnisse über Nebenräume rechtssicher beendet werden können, ohne den Hauptmietvertrag zu gefährden.

Ein Vermieter möchte den bislang an die Mieter mitvermieteten Dachboden ausbauen und daraus zwei neue Wohnungen schaffen. Er kündigt gegenüber allen betroffenen Mietern nur die Mitnutzung des Dachbodens, nicht aber deren Wohnungen. Nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist entfällt die Dachbodennutzung, im Gegenzug wird die Miete der betroffenen Mieter entsprechend gemindert.