Ungezieferbekämpfung

Für Makler ist der Begriff vor allem im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung sowie bei der Objektübergabe relevant:

• Rechtliche Einordnung: § 2 Nr. 9 BetrKV fasst "Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung" zusammen. Umlagefähig sind aber nur regelmäßige, vorbeugende Maßnahmen (z. B. wiederkehrende Rattenköderung in Kellern oder Müllräumen); eine einmalige akute Schädlingsbekämpfung infolge eines konkreten Befalls gilt regelmäßig als Instandsetzung und ist nicht umlagefähig.
• Abgrenzung Verkehrssicherungspflicht: Kommt es zu einem Befall (z. B. Ratten im Müllraum), muss der Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht handeln; unterlässt er dies, drohen Mietminderung und Schadensersatzansprüche der Mieter.
• Häufige Fälle: Taubenabwehr (Netze, Stachelspitzen) an Fassaden und Balkonen, Rattenbekämpfung bei Müllplätzen, Insektenbekämpfung in Gemeinschaftskellern.
• Vertragliche Klarheit: Da die Abgrenzung zwischen umlagefähiger Vorsorge und nicht umlagefähiger Sanierung in der Praxis oft streitig ist, sollten Verwalter und Vermieter Rechnungen entsprechend dokumentieren und aufteilen.
• Kostenrahmen: Regelmäßige Schädlingsprävention in Mehrfamilienhäusern kostet meist einen niedrigen dreistelligen Betrag pro Jahr; akute Sanierungen (z. B. Kammerjäger bei Kakerlakenbefall) können deutlich teurer werden und sind dann nicht umlagefähig.

Eine Hausverwaltung beauftragt zweimal jährlich einen Schädlingsbekämpfer zur vorbeugenden Kontrolle der Müllräume gegen Ratten. Die Kosten von 300 Euro jährlich werden über die Betriebskostenabrechnung anteilig auf alle Mieter umgelegt. Tritt hingegen akut ein Kakerlakenbefall in einer einzelnen Wohnung auf, trägt der Vermieter die Sanierungskosten allein.