Ungewöhnliche Transaktion
Auch: Auffällige Transaktion
Eine ungewöhnliche Transaktion ist ein Geschäftsvorgang, der wegen seiner Art, seines Umfangs, der beteiligten Personen oder der Zahlungsweise vom normalen, wirtschaftlich nachvollziehbaren Ablauf abweicht. Solche Auffälligkeiten müssen Makler nach dem Geldwäschegesetz besonders sorgfältig prüfen.
Ausführliche Erklärung
Das GwG verpflichtet Makler nicht nur zur einmaligen Identifizierung der Vertragsparteien, sondern nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 GwG auch zur kontinuierlichen Überwachung der Geschäftsbeziehung. Dazu gehört, Transaktionen darauf zu prüfen, ob sie mit den bei Begründung der Geschäftsbeziehung erlangten Kenntnissen über den Kunden, sein Geschäftsprofil und sein Risikoprofil übereinstimmen. Typische Merkmale ungewöhnlicher Transaktionen im Immobilienkontext sind:
- Wirtschaftliches Missverhältnis: Kaufpreis passt nicht zum erkennbaren Einkommen/Vermögen des Käufers.
- Ungewöhnliche Eile oder Verzögerung: Auffällig schneller Abschluss ohne übliche Verhandlungsphase oder umgekehrt gezielte Verzögerungstaktik ohne nachvollziehbaren Grund.
- Atypische Zahlungswege: Zahlungen von/an Dritte, die nicht Vertragspartei sind, Nutzung mehrerer Konten in verschiedenen Ländern, Aufteilung des Kaufpreises in viele Teilbeträge ("Smurfing").
- Unklare Mittelherkunft: Keine plausible Erklärung für hohe Eigenkapitalquote oder Ablehnung, Nachweise vorzulegen.
- Ungewöhnliche Vertragsgestaltung: mehrfacher kurzfristiger Weiterverkauf, Rückkaufvereinbarungen, deutlich vom Marktwert abweichende Kaufpreise ohne erkennbaren Grund.
Stellt der Makler eine solche Auffälligkeit fest, muss er dies zunächst intern dokumentieren und – soweit möglich – durch Rückfragen beim Kunden aufklären. Bleiben die Zweifel bestehen oder verdichten sich zu konkreten Verdachtsmomenten für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung, ist unverzüglich eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG an die FIU zu erstatten. Wichtig: Für die Meldepflicht genügt bereits ein einfacher Verdacht – eine abschließende rechtliche Bewertung ist nicht erforderlich, die Einschätzung obliegt der FIU und den Strafverfolgungsbehörden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung erwerben und bietet an, den kompletten Kaufpreis von 450.000 Euro in mehreren Teilbeträgen von jeweils knapp unter 10.000 Euro bar bei verschiedenen Banken einzuzahlen und dann zu überweisen. Diese Stückelung ist ein klassisches Merkmal einer ungewöhnlichen Transaktion (Smurfing), das der Makler dokumentiert und – mangels plausibler Erklärung – als Verdachtsmeldung an die FIU weitergibt.