Transaktionsrisiko
Auch: Geschäftsrisiko · Transaktionsbezogenes Risiko
Das Transaktionsrisiko beschreibt, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass eine bestimmte Immobilientransaktion für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung genutzt wird. Es ist einer von mehreren Risikofaktoren, die der Makler bei der Anwendung seiner Sorgfaltspflichten berücksichtigen muss.
Ausführliche Erklärung
Das GwG folgt einem risikobasierten Ansatz: Der Umfang der Sorgfaltspflichten richtet sich nicht starr nach festen Regeln, sondern nach dem im Einzelfall bestehenden Risiko. Neben dem Kundenrisiko (z. B. PEP-Status, Sitz in Hochrisikoländern) und dem Länderrisiko ist das Transaktionsrisiko ein eigenständiger Bewertungsfaktor nach § 15 Abs. 3 GwG. Typische risikoerhöhende Merkmale einer Immobilientransaktion sind:
- Zahlungsart: hoher Bargeldanteil (soweit noch zulässig), Zahlungen über Drittkonten oder aus dem Ausland, Einsatz von Kryptowerten (seit April 2023 beim direkten Immobilienerwerb ohnehin untersagt, § 16a GwG)
- Preisgestaltung: deutlich vom Marktwert abweichender Kaufpreis, ungewöhnliche Rabatte oder Aufschläge, Zahlungen "unter der Hand"
- Beteiligte Strukturen: Erwerb über mehrstufige Gesellschaftskonstruktionen, Trusts oder Sitzgesellschaften in Steueroasen
- Transaktionsgeschwindigkeit: sehr kurzfristiger Weiterverkauf ("Flip") ohne nachvollziehbaren wirtschaftlichen Grund
- Fehlende wirtschaftliche Plausibilität: Käufer ohne erkennbares Einkommen oder Vermögen für den Kaufpreis
Der Makler muss diese Faktoren im Rahmen seiner individuellen Transaktionsprüfung würdigen und bei erhöhtem Transaktionsrisiko verstärkte Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG anwenden – etwa zusätzliche Informationsbeschaffung zur Herkunft der Vermögenswerte, Prüfung durch die Führungsebene oder engmaschigere Überwachung der Geschäftsbeziehung. Bleiben Zweifel bestehen, ist eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Gewerbeobjekts an eine erst vor drei Monaten gegründete Auslandsgesellschaft, die den vollen Kaufpreis in einer Summe von einem Konto in einem Staat mit laxer Geldwäscheaufsicht überweisen will. Aufgrund dieser Kombination aus Struktur-, Länder- und Zahlungsrisiko stuft der Makler die Transaktion als hochriskant ein und fordert zusätzliche Nachweise zur Mittelherkunft an, bevor er die Transaktion weiter begleitet.