Strohmanngeschäft
Auch: Strohmannkonstruktion · vorgeschobener Käufer
Bei einem Strohmanngeschäft tritt formal eine andere Person als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie auf, als tatsächlich wirtschaftlich handelt. Der "Strohmann" verschleiert die Identität des eigentlichen Auftraggebers, häufig um Herkunft von Vermögen, wirtschaftliche Berechtigung oder Vermögensverhältnisse zu verbergen.
Ausführliche Erklärung
Strohmanngeschäfte gehören zu den klassischen Typologien der Geldwäsche im Immobiliensektor, weil Immobilien hohe Werte binden, langfristig Bestand haben und – anders als Bankguthaben – nicht ohne Weiteres eingefroren werden können. Kennzeichen, auf die ein Makler achten sollte:
- Der auftretende Käufer verfügt erkennbar nicht über die wirtschaftlichen Mittel für den Kaufpreis (z. B. Student ohne Einkommen kauft Villa bar).
- Auffällige Vollmachtskonstruktionen: Der eigentliche Interessent tritt bei Besichtigungen und Verhandlungen auf, unterschreibt aber nicht selbst, sondern lässt eine dritte Person (Ehepartner, entfernter Verwandter, Bekannter) den Vertrag unterzeichnen.
- Zahlungen erfolgen von Konten, die nicht dem Vertragspartner zuzuordnen sind, oder über verschachtelte Gesellschaftsstrukturen mit im Ausland ansässigen Gesellschaftern.
- Der wirtschaftlich Berechtigte im Sinne von § 3 GwG weicht erkennbar von der im Kaufvertrag genannten Person ab.
Der Makler ist im Rahmen seiner Sorgfaltspflichten (§ 10 GwG) verpflichtet, den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln und bei Verdachtsmomenten nachzufragen, statt sich mit der formalen Vertragspartei zufriedenzugeben. Bestehen konkrete Anhaltspunkte für ein Strohmanngeschäft, muss unverzüglich eine Verdachtsmeldung nach § 43 GwG an die FIU erfolgen; das Tipping-off-Verbot (§ 47 GwG) untersagt es, den Kunden hierüber zu informieren. Strafrechtlich kann ein Strohmanngeschäft, das der Verschleierung inkriminierter Vermögenswerte dient, den Tatbestand der Geldwäsche nach § 261 StGB erfüllen; auch der Makler kann sich bei bewusster Beteiligung strafbar machen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler bemerkt, dass bei der Besichtigung einer Eigentumswohnung nicht der später im Kaufvertrag genannte Käufer auftritt, sondern dessen Neffe, der angibt, "nur zu unterschreiben". Der Kaufpreis soll von einem Konto in einem Drittstaat überwiesen werden, das nicht auf den Neffen lautet. Der Makler dokumentiert die Auffälligkeiten, fordert eine plausible Erklärung und Nachweise zur Mittelherkunft und erstattet, da keine schlüssige Aufklärung erfolgt, eine Verdachtsmeldung.