Unmöglichkeit
Auch: Leistungsunmöglichkeit · Unmöglichkeit der Leistung
Unmöglichkeit bedeutet, dass eine vertraglich geschuldete Leistung nicht erbracht werden kann – entweder weil sie objektiv von niemandem mehr erfüllbar ist oder weil der konkrete Schuldner sie nicht erbringen kann. In diesem Fall ist der Anspruch auf die Leistung ausgeschlossen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 275 BGB ist der Anspruch auf Leistung ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. Man unterscheidet dabei mehrere Fallgruppen:
- Objektive Unmöglichkeit: Die Leistung kann von niemandem mehr erbracht werden, etwa weil der Kaufgegenstand vollständig zerstört ist.
- Subjektive Unmöglichkeit (Unvermögen): Nur der konkrete Schuldner kann die Leistung nicht erbringen, etwa weil er den Gegenstand bereits anderweitig veräußert hat.
- Faktische bzw. wirtschaftliche Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 2 BGB): Der Schuldner kann die Leistung zwar theoretisch noch erbringen, doch steht der dafür erforderliche Aufwand in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Gläubigers – der Schuldner darf die Leistung dann verweigern.
- Unzumutbarkeit persönlicher Leistungen (§ 275 Abs. 3 BGB): Bei höchstpersönlich zu erbringenden Leistungen kann der Schuldner die Leistung verweigern, wenn sie ihm unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann.
Rechtsfolge der Unmöglichkeit ist zunächst der Wegfall des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs. Anstelle der Leistung können jedoch Sekundäransprüche entstehen: Hat der Schuldner die Unmöglichkeit zu vertreten, kann der Gläubiger Schadensersatz statt der Leistung verlangen; bei gegenseitigen Verträgen entfällt zudem regelmäßig die eigene Gegenleistungspflicht, und der Gläubiger kann vom Vertrag zurücktreten. Ist die Unmöglichkeit dagegen von keiner Seite zu vertreten – etwa infolge höherer Gewalt –, entfallen beide Leistungspflichten ersatzlos.
Im Immobilienkontext kann Unmöglichkeit etwa relevant werden, wenn ein zum Verkauf vorgesehenes Gebäude vor Übergabe durch Brand zerstört wird, wenn ein Grundstück versehentlich doppelt verkauft und bereits an einen anderen Käufer übereignet wurde, oder wenn eine vertraglich zugesagte Sanierungsmaßnahme aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mehr durchführbar ist. Für Makler ist wichtig, dass Unmöglichkeit nicht automatisch bedeutet, dass niemand haftet – ob und in welchem Umfang Schadensersatz geschuldet wird, hängt maßgeblich davon ab, wer die Unmöglichkeit zu vertreten hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer schließt einen notariellen Kaufvertrag über ein Haus. Noch vor der vereinbarten Übergabe brennt das Gebäude vollständig ab. Da die geschuldete Leistung – Übergabe und Übereignung des unversehrten Hauses – niemandem mehr möglich ist, entfällt der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Käufers; ob ihm stattdessen Schadensersatz zusteht, hängt davon ab, ob der Verkäufer den Brand zu vertreten hat.
Rechtsgrundlage
- § 275 BGB – Ausschluss der Leistungspflicht bei objektiver, subjektiver oder wirtschaftlicher Unmöglichkeit sowie bei Unzumutbarkeit persönlicher Leistungen.