Unrichtigkeitsnachweis
Auch: § 22 GBO · § 22 GBO-Nachweis
Der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Grundbuchordnung (GBO) ist der urkundlich geführte Nachweis, dass das Grundbuch unrichtig ist – also nicht mit der wahren Rechtslage übereinstimmt. Gelingt dieser Nachweis in der vorgeschriebenen Form, kann das Grundbuchamt die Eintragung berichtigen, ohne dass der betroffene eingetragene Rechtsinhaber zustimmen muss.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Unrichtigkeitsnachweis vor allem im Erbfall und bei Rechtsnachfolgen relevant:
- Regelfall der Grundbuchberichtigung ist die Zustimmung (Bewilligung) des Betroffenen nach § 19 GBO. Ist der Betroffene aber nicht auffindbar, verstorben oder verweigert er die Mitwirkung, bietet § 22 GBO die Alternative über den Unrichtigkeitsnachweis.
- Formstrenge (§ 29 GBO): Der Nachweis muss durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt werden – bloße Behauptungen oder Zeugenaussagen genügen nicht. Typische Nachweismittel sind Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Erbvertrag, rechtskräftiges Urteil oder Fusions-/Umwandlungsnachweise bei Gesellschaften.
- Häufigster Anwendungsfall: Der eingetragene Eigentümer verstirbt. Der oder die Erben werden nicht automatisch im Grundbuch geführt, sondern müssen die Berichtigung beantragen. Statt einer (unmöglichen) Bewilligung des Verstorbenen wird die Erbfolge durch Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament nachgewiesen (§ 35 GBO als Sonderregelung, die auf demselben Prinzip beruht).
- Fristaspekt: Die Grundbuchberichtigung nach Erbfall ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei (Nr. 14110 KV GNotKG); danach fallen für die Berichtigung Kosten an.
Für den Makler wichtig: Bevor eine Immobilie eines Erblassers verkauft werden kann, muss regelmäßig zunächst die Grundbuchberichtigung auf die Erben erfolgen (oder der Nachweis der Erbfolge liegt dem Notar zur Auflassung vor), damit die Vertragspartei tatsächlich verfügungsbefugt ist.
Beispiel aus der Praxis
Der im Grundbuch eingetragene Alleineigentümer verstirbt. Seine Tochter ist testamentarisch Alleinerbin und legt dem Grundbuchamt einen Erbschein vor. Damit erbringt sie den Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO – das Grundbuchamt berichtigt das Grundbuch und trägt sie als neue Eigentümerin ein, ohne dass eine Bewilligung des verstorbenen Voreigentümers nötig wäre (die ohnehin unmöglich wäre).