Untergemeinschaft

Untergemeinschaften kommen vor allem bei größeren Wohnanlagen mit mehreren baulich getrennten Häusern vor, etwa wenn Haus A, B und C auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, aber jeweils eigene Aufzüge, Dächer oder Heizungsanlagen haben. Für den Makler ist wichtig zu wissen, dass eine Untergemeinschaft keine eigene Rechtsfähigkeit besitzt – seit der WEG-Reform 2020 ist ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Ganzes rechtsfähig (§ 9a WEG). Die Untergemeinschaft ist also eine rein interne Organisationsform, kein eigenständiger Rechtsträger.

Praktisch äußert sich die Untergemeinschaft in zwei Punkten:

• Kostentrennung: Instandhaltungskosten, die nur ein Haus betreffen (z. B. Dachsanierung von Haus B), werden nur auf die Eigentümer dieses Hauses umgelegt, nicht auf die gesamte Anlage.
• Beschlussfassung: In manchen Gemeinschaftsordnungen dürfen bestimmte Beschlüsse (z. B. über die Instandhaltung des jeweiligen Hauses) nur von den Eigentümern der betroffenen Untergemeinschaft gefasst werden ("Beschlusskompetenz nach Untergemeinschaften"). Dies muss in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt sein, da das WEG selbst keine Untergemeinschaften kennt.

Für Makler ist die Existenz von Untergemeinschaften ein wichtiger Prüfpunkt beim Verkauf einer Eigentumswohnung in einer Mehrhausanlage: Käufer sollten wissen, welche Kosten sie nur mit "ihrem" Haus teilen und welche mit der gesamten Anlage. Fehlende oder unklare Regelungen führen häufig zu Streit und Anfechtungsklagen.

Eine Wohnanlage besteht aus drei Häusern mit insgesamt 60 Einheiten. Die Teilungserklärung legt fest, dass Instandhaltungskosten für Dach, Fassade und Aufzug jeweils nur von den Eigentümern des jeweiligen Hauses getragen werden, während die Kosten für Straßenreinigung und Gartenpflege auf alle 60 Einheiten umgelegt werden. Als das Dach von Haus 2 saniert werden muss, wird die Kostenverteilung nur unter den Eigentümern von Haus 2 beschlossen und abgerechnet.