Verlesen der Urkunde
Auch: Verlesung der Urkunde · Vorlesen der Notarurkunde
Das Verlesen der Urkunde ist der zentrale Akt jeder notariellen Beurkundung: Der Notar liest den gesamten Text des Kaufvertrags (oder einer anderen beurkundungsbedürftigen Erklärung) den Beteiligten vollständig laut vor. Erst nach dieser Verlesung, der Genehmigung durch die Beteiligten und deren eigenhändiger Unterschrift ist die Beurkundung wirksam abgeschlossen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist es hilfreich, Käufern und Verkäufern vorab zu erklären, warum der Notartermin für einen Immobilienkaufvertrag oft 30 bis 60 Minuten oder länger dauert – die vollständige Verlesung ist gesetzlich zwingend und dient dem Schutz der Vertragsparteien.
Wichtige Punkte:
- Zweck: Sicherstellung, dass alle Beteiligten den Vertragsinhalt tatsächlich zur Kenntnis nehmen, unabhängig davon, ob sie den Text vorab gelesen haben. Dies soll vor Übereilung schützen und Rechtssicherheit gewährleisten (Warn- und Beweisfunktion der notariellen Form).
- Ablauf: Der Notar verliest den kompletten Urkundentext, einschließlich aller Anlagen, die Bestandteil der Urkunde sind (z. B. Baubeschreibung, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen). Bei Verweisungen auf Anlagen, die nicht mit verlesen werden, müssen bestimmte Formvorgaben eingehalten werden (§ 13a BeurkG).
- Erläuterungspflicht: Der Notar muss den Beteiligten den Vertragsinhalt nicht nur vorlesen, sondern gemäß seiner Belehrungspflicht (§ 17 BeurkG) auch die rechtliche Tragweite erläutern und Fragen beantworten.
- Genehmigung und Unterschrift: Nach der Verlesung erklären die Beteiligten die Genehmigung des Textes und unterschreiben die Urkunde eigenhändig in Anwesenheit des Notars (§ 13 Abs. 1 BeurkG). Erst mit vollzogener Unterschrift ist die Beurkundung abgeschlossen.
- Praxisrelevanz für Makler: Da eine spätere Änderung des Vertragstextes nach Verlesung und Unterschrift eine neue Beurkundung oder einen Nachtrag erfordert, sollten Kaufinteressenten den Vertragsentwurf idealerweise bereits einige Tage vor dem Termin erhalten und durchlesen (§ 17 Abs. 2a BeurkG sieht bei Verbraucherverträgen regelmäßig eine 14-tägige Frist vor), um im Termin selbst nur noch letzte Fragen zu klären.
- Verzicht: Auf die Verlesung kann grundsätzlich nicht verzichtet werden; sie ist zwingender Bestandteil jeder Beurkundung und ihre Unterlassung führt zur Unwirksamkeit der Urkunde.
Beispiel aus der Praxis
Beim Notartermin zum Verkauf einer Eigentumswohnung liest der Notar den vollständigen Kaufvertrag inklusive Teilungserklärung und Grundbuchauszug den anwesenden Käufern und Verkäufern laut vor. Nach der Verlesung fragt er, ob alles verstanden wurde und dem Willen der Parteien entspricht. Erst danach unterschreiben alle Beteiligten die Urkunde.
Rechtsgrundlage
- § 13 BeurkG – Zentrale Vorschrift: Verlesung der Niederschrift, Genehmigung durch die Beteiligten und eigenhändige Unterschrift als Voraussetzung der Wirksamkeit der Beurkundung.
- § 13a BeurkG – Sonderregeln für Anlagen und Verweisungen innerhalb der Urkunde.
- § 17 BeurkG – Belehrungs- und Prüfungspflichten des Notars, einschließlich der 14-Tage-Frist für Vertragsentwürfe bei Verbraucherverträgen.