Vermittlungskausalität
Auch: Kausalität der Maklertätigkeit · Ursächlichkeit der Vermittlung
Vermittlungskausalität bezeichnet den erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen der aktiven Verhandlungstätigkeit des Maklers und dem tatsächlichen Zustandekommen des Hauptvertrags. Nur wenn die Maklertätigkeit den Vertragsschluss zumindest mitverursacht hat, entsteht der Provisionsanspruch.
Ausführliche Erklärung
Die Vermittlungskausalität ist neben dem Nachweis der Gelegenheit die zweite mögliche Grundlage des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB und betrifft speziell die Tätigkeit des Vermittlungsmaklers:
- Abgrenzung zur Nachweiskausalität: Während beim Nachweismakler bereits die bloße Mitteilung der Abschlussgelegenheit genügt, wenn sie kausal für den späteren Vertragsschluss war, verlangt die Vermittlungskausalität ein aktives, auf den Abschluss gerichtetes Einwirken (Verhandlungsführung) des Maklers, das den Willen der Parteien zum Vertragsschluss beeinflusst hat.
- Mitursächlichkeit genügt: Nach der Rechtsprechung muss die Maklertätigkeit nicht die alleinige oder überwiegende Ursache des Vertragsschlusses sein – es reicht aus, dass sie neben anderen Faktoren mitursächlich war (z. B. wenn der Makler den Erstkontakt herstellte, auch wenn spätere Verhandlungen ohne ihn liefen).
- Zeitlicher Zusammenhang als Indiz: Ein enger zeitlicher Abstand zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschluss spricht für die Kausalität; ein längerer Abstand (Rechtsprechung nennt oft mehrere Monate bis zu einem Jahr als Richtwert) kann die Vermutung der Kausalität entkräften, sofern der Auftraggeber Gegenteiliges beweist.
- Unterbrechung der Kausalkette: Erfolgt der Vertragsschluss über einen völlig eigenständigen, neuen Kontaktweg (z. B. der Interessent findet das Objekt Jahre später über einen anderen Makler ohne jeden Bezug zur ursprünglichen Tätigkeit), entfällt die Kausalität.
- Bedeutung bei Umgehungsgeschäften: Gerade wenn Parteien versuchen, den Makler formal zu umgehen (siehe Umgehungsgeschäft), ist die fortbestehende Vermittlungskausalität der entscheidende rechtliche Hebel, um den Provisionsanspruch dennoch durchzusetzen.
- Beweislast: Der Makler trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Kausalität; hierbei helfen ihm Dokumentationen von Besichtigungen, Verhandlungsgesprächen und Korrespondenz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler führt einem Käufer ein Grundstück vor und verhandelt mehrere Wochen über den Kaufpreis. Kurz darauf schließen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag direkt beim Notar ohne weitere Beteiligung des Maklers. Da die vorangegangene Verhandlungsführung ursächlich für den Abschluss war, besteht dennoch ein Provisionsanspruch.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklerlohns; verlangt einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) und Vertragsschluss.