Vermittlungsmakler
Auch: Vermittlungstätigkeit
Ein Vermittlungsmakler beschränkt sich nicht darauf, dem Auftraggeber die Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss zu nennen, sondern wirkt aktiv auf das Zustandekommen des Vertrags hin – etwa durch Verhandlungen, Terminkoordination oder das Zusammenführen der Vertragsparteien. Diese Tätigkeit ist die klassische Form der Maklerarbeit im Immobiliengeschäft.
Ausführliche Erklärung
Das Maklerrecht unterscheidet begrifflich zwei Grundformen maklertypischer Tätigkeit, die beide unter § 652 BGB fallen, sich aber in der Beweisführung unterscheiden:
- Nachweismakler: Beschränkt sich auf die Mitteilung, dass und mit wem ein Vertrag geschlossen werden kann (bloße Adressangabe).
- Vermittlungsmakler: Geht darüber hinaus und entfaltet eine eigene, auf den Vertragsschluss gerichtete Aktivität – etwa Verhandlungsführung zwischen den Parteien, Organisation und Begleitung von Besichtigungen, Abstimmung von Konditionen, Unterstützung bei der Vertragsanbahnung bis zur notariellen Beurkundung.
In der Immobilienpraxis ist die überwiegende Zahl der Makler faktisch als Vermittlungsmakler tätig, weil sie aktiv zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter vermitteln – im Gegensatz etwa zu reinen Anzeigenportalen, die nur Nachweise liefern.
Rechtlich relevant ist die Unterscheidung vor allem für die Kausalitätsprüfung (siehe Kausalitätserfordernis Maklerprovision): Bei der Vermittlungstätigkeit genügt es, dass die Einwirkung des Maklers den Entschluss zum Vertragsschluss mitgeprägt hat; ein bloßer Zeitablauf zwischen Tätigkeit und Abschluss schadet weniger als beim reinen Nachweis, solange der ursächliche Zusammenhang nicht abreißt.
Praxisrelevant außerdem:
- Bei Doppeltätigkeit (Vermittlung für beide Vertragsseiten, siehe Doppeltätigkeit) sind besondere Aufklärungspflichten zu beachten.
- Beim Kettenmakler-Modell (siehe Kettenmakler) tritt ein zweiter Vermittlungsmakler zwischen Erstmakler und Endkunden – hier ist die Kausalitätskette besonders sorgfältig zu dokumentieren.
- Der Vermittlungsmakler trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für seinen tatsächlichen Beitrag zum Vertragsschluss, weshalb eine lückenlose CRM-Dokumentation (Gesprächsnotizen, Verhandlungsprotokolle) empfehlenswert ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler organisiert nicht nur die Besichtigung eines Einfamilienhauses, sondern moderiert auch die Preisverhandlung zwischen Verkäufer und Interessent, klärt Fragen zur Finanzierung ab und begleitet den Notartermin. Diese aktive Einwirkung auf den Vertragsschluss macht ihn zum Vermittlungsmakler – im Gegensatz zu einem Makler, der lediglich die Adresse des Verkäufers weitergegeben hätte.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags; erfasst sowohl Nachweis- als auch Vermittlungstätigkeit als provisionsauslösende Maklerleistung.