Kettenmakler

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Objekt nicht nur von einem, sondern von mehreren Maklern gleichzeitig oder nacheinander angeboten wird – etwa weil ein Eigentümer keinen Alleinauftrag vergeben hat, sondern mehrere Makler parallel beauftragt (Mehrfachauftrag), oder weil ein Makler das Objekt an einen Kollegen oder ein anderes Büro weiterreicht (z. B. im Rahmen einer Kooperation oder eines Netzwerks).

Rechtlich problematisch wird dies, wenn ein Kaufinteressent auf diese Weise von mehreren Maklern dasselbe Objekt nachgewiesen bekommt. Grundsätzlich gilt: Jeder Makler, dessen Tätigkeit für den späteren Vertragsabschluss kausal war (siehe Kausalitätserfordernis Maklerprovision), kann einen eigenständigen Provisionsanspruch gegen seinen jeweiligen Auftraggeber – meist den Käufer im Innenverhältnis – haben. Der Käufer kann also im ungünstigsten Fall gegenüber mehreren Maklern provisionspflichtig werden, wenn er mit jedem von ihnen einen eigenen Maklervertrag (auch stillschweigend, durch widerspruchslose Nutzung eines Exposés) begründet hat.

Wichtige Unterscheidungen:

• Reine Weiterleitung ohne eigenen Maklervertrag: Reicht ein Makler B ein Objekt lediglich im Auftrag von Makler A weiter (Kooperationsvermittlung, z. B. über ein Maklernetzwerk oder eine gemeinsame Datenbank), entsteht regelmäßig kein eigenständiger Anspruch von B gegen den Käufer, sondern eine interne Provisionsteilung zwischen A und B.
• Eigener Maklervertrag mit dem Interessenten: Erhält der Interessent von Makler B ein eigenes Exposé mit Provisionshinweis und nutzt dessen Objektnachweis, kann ein eigenständiger Maklervertrag mit B zustande kommen – mit der Folge einer möglichen Doppelprovision.
• Bösgläubige Umgehung: Versucht ein Interessent bewusst, über einen "billigeren" oder provisionsfreien Zweitmakler an dasselbe Objekt zu gelangen, bleibt der ursprüngliche Anspruch des Erstmaklers unberührt, wenn dessen Nachweis kausal war.

Für Makler empfiehlt sich in Kettenkonstellationen eine klare vertragliche Regelung der Provisionsteilung (Kooperationsvereinbarung) sowie eine transparente Kommunikation gegenüber dem Interessenten, welcher Makler in welcher Rolle tätig wird, um Doppelprovisionsstreitigkeiten zu vermeiden.

Ein Eigentümer beauftragt zwei Makler parallel (kein Alleinauftrag) mit dem Verkauf seines Hauses. Beide Makler bieten das Objekt unabhängig voneinander verschiedenen Interessenten an. Ein Käufer erhält das Exposé von Makler A, informiert sich aber zusätzlich bei Makler B, der ihm ebenfalls ein Exposé mit Provisionshinweis zusendet und eine Besichtigung organisiert. Kommt der Kauf über Makler B zustande, hat A regelmäßig keinen Anspruch, wenn seine Tätigkeit für den Abschluss nicht kausal war – B hingegen kann seine Provision beim Käufer geltend machen.