Kettenmaklerklausel

Kettenmakler-Situationen entstehen häufig dadurch, dass ein Objekt über mehrere Maklerportale gleichzeitig oder nacheinander beworben wird und ein Interessent es über verschiedene Wege wahrnimmt – etwa zuerst über Makler A auf einem Portal, später über Makler B durch persönliche Empfehlung. Meldet sich der Interessent am Ende bei Makler B und kauft über diesen, stellt sich die Frage, wer den provisionsrelevanten Nachweis erbracht hat.

Grundsätze der Rechtsprechung:

• Erstursächlichkeit zählt nicht automatisch: Nicht derjenige Makler, der zuerst Kontakt hatte, hat automatisch Anspruch auf Provision – entscheidend ist, wessen Tätigkeit tatsächlich kausal für den letztlich zustande gekommenen Vertrag war.
• Unterbrechung der Kausalkette: Verliert der Interessent das Interesse am ursprünglichen Nachweis vollständig und wird er erst durch die eigenständige, neue Tätigkeit eines zweiten Maklers erneut zum Vertragsschluss bewegt, kann die Kausalkette des ersten Maklers unterbrochen sein.
• Doppelprovisionsproblem für den Verkäufer: Besonders praxisrelevant ist die Situation für den Verkäufer, wenn er mehrere Makler ohne Alleinauftrag eingeschaltet hat: Grundsätzlich kann jeder Makler, dessen Tätigkeit kausal war, Provision verlangen – im Extremfall (bei paralleler Kausalität mehrerer Makler) drohen dem Verkäufer doppelte Provisionsforderungen.
• Vertragliche Regelungen zwischen Maklern: Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, vereinbaren Makler in der Praxis häufig Kooperations- oder Gemeinschaftsgeschäftsvereinbarungen (Co-Broking), die die Provisionsteilung im Vorfeld regeln, wenn ein Objekt über mehrere Maklerhäuser vermarktet wird.
• Bedeutung der Dokumentation: Da die Beweislast für die Kausalität beim jeweiligen Makler liegt, ist eine lückenlose Erstkontaktdokumentation entscheidend, um im Streitfall die eigene Provisionsberechtigung zu untermauern.

Ein Interessent sieht ein Haus zunächst über eine Anzeige von Makler A auf einem Immobilienportal, meldet sich aber nicht. Wochen später empfiehlt ihm ein Bekannter dasselbe Objekt über Makler B, der daraufhin die Besichtigung organisiert und den Verkauf vermittelt. Da die eigentliche Vertragsanbahnung ursächlich auf die Tätigkeit von Makler B zurückgeht, hat in der Regel Makler B Anspruch auf die Provision – Makler A geht trotz früherem Kontakt leer aus, sofern seine Tätigkeit für den Abschluss nicht mehr kausal war.