Nachweismakler
Auch: Nachweismaklertätigkeit · Nachweistätigkeit
Der Nachweismakler erfüllt seine provisionsauslösende Leistung bereits dadurch, dass er dem Auftraggeber eine konkrete Vertragsgelegenheit – etwa einen konkreten Kaufinteressenten – benennt. Er muss den anschließenden Vertragsabschluss nicht selbst herbeiführen oder daran mitwirken.
Ausführliche Erklärung
Das deutsche Maklerrecht (§ 652 BGB) unterscheidet zwei Grundformen der provisionsauslösenden Tätigkeit: den Nachweis und die Vermittlung. Für den Makler ist diese Unterscheidung praktisch bedeutsam, weil sie den Umfang der geschuldeten Tätigkeit und die Anforderungen an den Kausalitätsnachweis bestimmt.
- Nachweismakler: Er benennt dem Auftraggeber lediglich die Person und den Kontakt eines konkreten Interessenten oder informiert über eine konkret bestehende Vertragsgelegenheit (z. B. "Herr Müller sucht ein Haus wie Ihres und ist kaufbereit"). Kommt der Vertrag anschließend – auch ohne weiteres Zutun des Maklers – zwischen den Parteien zustande, entsteht der Provisionsanspruch, sofern die Nachweistätigkeit für den Abschluss ursächlich war.
- Vermittlungsmakler: Er wirkt aktiv auf den Willen der Parteien ein und fördert den Vertragsabschluss durch Verhandlungsführung, Terminorganisation, Überzeugungsarbeit etc.
In der Praxis der Immobilienvermittlung ist die reine Nachweistätigkeit selten trennscharf von der Vermittlung zu unterscheiden, da Makler meist beides leisten. Die Unterscheidung gewinnt vor allem in folgenden Konstellationen Bedeutung:
- Beweisführung im Streitfall: Bestreitet der Auftraggeber die Provisionspflicht, muss der Makler nachweisen, dass seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Vertragsabschluss ursächlich war (Kausalitätserfordernis).
- Doppelte Nachweistätigkeit: Weist ein Makler sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer denselben Interessenten bzw. dieselbe Vertragsgelegenheit nach, kann er unter bestimmten Voraussetzungen von beiden Seiten Provision verlangen (Doppeltätigkeit, gesetzlich eingeschränkt bei Wohnungsvermittlung).
- Abgrenzung zum bloßen Adresshändler: Reine Adressweitergabe ohne Bezug zu einer konkreten, individualisierten Vertragsgelegenheit begründet noch keinen Nachweis im Rechtssinne.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler erfährt von einem Bekannten, dass dieser eine bestimmte Doppelhaushälfte kaufen möchte, und teilt dies dem Eigentümer mit vollständigen Kontaktdaten mit. Die beiden Parteien handeln den Kaufvertrag anschließend eigenständig, ohne weitere Beteiligung des Maklers, aus. Da der Makler die konkrete Vertragsgelegenheit nachgewiesen hat und diese ursächlich für den Abschluss war, steht ihm die vereinbarte Provision als Nachweismakler zu.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Regelt beide Tätigkeitsformen (Nachweis und Vermittlung) gleichrangig als provisionsauslösend.
- Ständige Rechtsprechung zur erforderlichen Konkretheit des Nachweises und zum Kausalitätserfordernis.