Nachweisdauer

Ohne Nachwirkungsklausel würde ein Eigentümer den Provisionsanspruch des Maklers leicht umgehen können, indem er den Maklervertrag kurz vor einem absehbaren Vertragsabschluss kündigt und direkt mit dem vom Makler nachgewiesenen Interessenten abschließt. Die Nachwirkungsfrist soll dies verhindern und den wirtschaftlichen Erfolg der Maklertätigkeit absichern.

Wesentliche Praxispunkte:

• Vertragliche Vereinbarung: Die Nachweisdauer ist keine gesetzliche Regelung, sondern wird typischerweise als Klausel in Alleinaufträgen oder befristeten Maklerverträgen vereinbart. Üblich sind Fristen zwischen zwei Wochen und einem Jahr nach Vertragsende, wobei die Rechtsprechung überlange Fristen (deutlich über sechs bis zwölf Monaten) als unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB kritisch beurteilt, insbesondere wenn keine Beschränkung auf konkret nachgewiesene Interessenten erfolgt.
• Erforderliche Konkretisierung: Wirksame Nachwirkungsklauseln müssen sich auf konkret vom Makler namentlich benannte oder ihm bekannt gemachte Interessenten beziehen – eine pauschale Nachwirkung auf "jeden künftigen Käufer" ist unwirksam.
• Kausalitätserfordernis bleibt bestehen: Auch innerhalb der Nachweisdauer muss die frühere Maklertätigkeit für den späteren Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein; reiner Zeitablauf allein begründet keinen Anspruch.
• Beweislast: Der Makler muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass der Interessent bereits während der Vertragslaufzeit durch seine Tätigkeit auf die Immobilie aufmerksam wurde und der spätere Abschluss darauf zurückgeht.
• Abgrenzung zur Verjährung: Die Nachweisdauer betrifft die materielle Anspruchsvoraussetzung, nicht die allgemeine Verjährungsfrist (drei Jahre nach § 195 BGB), die für den Provisionsanspruch selbst gilt, sobald er entstanden ist.

Für Makler ist eine klar formulierte, zeitlich angemessene und auf konkrete Interessenten beschränkte Nachwirkungsklausel im Alleinauftrag ein wichtiges Instrument, um den eigenen Vermittlungserfolg gegen kurzfristige Vertragsbeendigungen abzusichern.

Ein Alleinauftrag mit einer Nachweisdauer von sechs Monaten endet im März. Im Mai schließt der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Interessenten, den ihm der Makler bereits im Januar zur Besichtigung vermittelt hatte. Da der Vertragsabschluss innerhalb der Nachwirkungsfrist liegt und ursächlich auf die frühere Maklertätigkeit zurückgeht, besteht weiterhin ein Provisionsanspruch des Maklers.