Nachweisfalle
Auch: Kausalitätsfalle · Nachweismakler-Falle
Als Nachweisfalle bezeichnet man die Situation, in der ein Nachweismakler zwar den Kontakt zwischen den Vertragsparteien hergestellt oder ein Objekt benannt hat, seinen Provisionsanspruch aber verliert, weil er später nicht beweisen kann, dass sein Nachweis tatsächlich ursächlich für den Vertragsabschluss war.
Ausführliche Erklärung
Der Provisionsanspruch eines Maklers entsteht nach § 652 BGB nur, wenn zwischen seiner Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) und dem späteren Hauptvertrag ein ursächlicher Zusammenhang besteht. Beim reinen Nachweismakler – der lediglich die Gelegenheit zum Vertragsschluss aufzeigt, ohne selbst aktiv zu verhandeln – ist dieser Kausalitätsnachweis besonders fehleranfällig. Genau darin liegt die „Nachweisfalle":
- Der Makler benennt ein Objekt oder einen Interessenten, der Kontakt führt aber zunächst zu nichts.
- Wochen oder Monate später kommt der Vertrag doch zustande – teils über andere Kanäle, einen anderen Makler oder direkt zwischen den Parteien.
- Der Makler muss dann beweisen, dass sein ursprünglicher Nachweis noch immer mitursächlich für den Abschluss war. Gelingt ihm das nicht, geht er trotz erbrachter Leistung leer aus.
Die Rechtsprechung erleichtert dem Makler diesen Nachweis zwar durch die Vermutung, dass ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Abschluss für die Kausalität spricht. Je länger die Zeitspanne und je mehr Zwischenschritte (neue Verhandlungen, geänderte Konditionen, Einschaltung eines weiteren Maklers) dazwischenliegen, desto schwerer wird die Beweisführung – die Falle schnappt zu. Makler begegnen diesem Risiko in der Praxis durch sorgfältige Dokumentation (Objektnachweis mit Datum, Empfangsbestätigung, Reservierungsvereinbarung) und durch den Abschluss von Alleinaufträgen, die von der reinen Nachweiskausalität unabhängiger machen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Nachweismakler stellt einem Interessenten im Januar den Kontakt zu einem Verkäufer her; ein Kaufvertrag kommt zunächst nicht zustande. Im Oktober desselben Jahres kaufen die Parteien die Immobilie dann doch – nach eigenständigen, ohne den Makler geführten Verhandlungen. Kann der Makler nicht belegen, dass sein Nachweis vom Januar noch immer den entscheidenden Anstoß für den Abschluss im Oktober gegeben hat, entfällt sein Provisionsanspruch – er ist in die Nachweisfalle geraten.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Provisionsanspruch des Maklers setzt einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Nachweis bzw. Vermittlung und dem Hauptvertrag voraus; fehlt die Kausalität, entsteht kein Anspruch.