Vermögensbericht
Auch: Vermögensübersicht
Der Vermögensbericht ist ein durch die WEG-Reform 2020 neu eingeführtes Dokument, das der Verwalter jährlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellen muss. Er zeigt den Stand der gemeinschaftlichen Rücklagen (insbesondere der Instandhaltungsrücklage) und der wesentlichen Vermögensgegenstände sowie Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform 2020 gab es keine gesetzlich vorgeschriebene, standardisierte Übersicht über das Gemeinschaftsvermögen – Eigentümer mussten sich die Informationen oft mühsam aus der Jahresabrechnung und den Kontoauszügen zusammensuchen. Mit § 28 Abs. 4 WEG wurde die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts eingeführt, der Bestandteil der jährlichen Rechnungslegung des Verwalters ist.
Inhaltlich muss der Vermögensbericht mindestens enthalten:
- Stand der Instandhaltungsrücklage (und ggf. weiterer Rücklagen) zum Ende des Wirtschaftsjahres.
- Wesentliche Vermögensgegenstände der Gemeinschaft, etwa Bankguthaben, Forderungen gegen einzelne Eigentümer oder Dritte.
- Wesentliche Verbindlichkeiten, z. B. offene Rechnungen, Kredite oder Rückstellungen für laufende Rechtsstreitigkeiten.
Für Makler ist der Vermögensbericht ein wichtiges Instrument bei der Verkaufsberatung: Er gibt schnell Auskunft darüber, wie finanziell solide eine Gemeinschaft aufgestellt ist – ein niedriger Rücklagenstand bei gleichzeitig anstehenden Großmaßnahmen (Dach, Fassade, Aufzug) signalisiert potenziellen Käufern das Risiko künftiger Sonderumlagen. Der Vermögensbericht sollte daher zusammen mit Protokollen der letzten Versammlungen und der aktuellen Jahresabrechnung eingeholt und dem Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden (vgl. auch die Offenlegungspflichten im Rahmen der Objektunterlagen).
Der Bericht wird von der Eigentümerversammlung nicht "beschlossen" wie die Jahresabrechnung, sondern lediglich zur Kenntnis genommen bzw. kann Gegenstand einer Aussprache sein; ein eigenständiger Beschluss darüber ist gesetzlich nicht vorgesehen, wird in der Praxis aber teils zur Klarstellung gefasst.
Beispiel aus der Praxis
Der Verwalter einer Gemeinschaft mit 40 Einheiten legt zur ordentlichen Eigentümerversammlung einen Vermögensbericht vor, aus dem hervorgeht, dass die Instandhaltungsrücklage 180.000 Euro beträgt, aber bereits eine Rückstellung von 60.000 Euro für eine anstehende Fassadensanierung eingeplant ist. Ein Kaufinteressent, dem der Makler diesen Bericht vorlegt, kann so besser einschätzen, ob mit einer Sonderumlage zu rechnen ist.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 4 WEG – Pflicht des Verwalters zur jährlichen Erstellung eines Vermögensberichts als Teil der Rechnungslegung.