Verteilungswasserfall
Auch: Distribution Waterfall
Der Verteilungswasserfall (englisch Distribution Waterfall) regelt in Immobilienfonds und Club-Deals, in welcher Reihenfolge und zu welchen Bedingungen Ausschüttungen zwischen den Kapitalgebern (Investoren) und dem Fondsmanagement (Sponsor bzw. General Partner) verteilt werden. Er stellt sicher, dass Investoren zunächst ihr eingesetztes Kapital und eine Mindestrendite zurückerhalten, bevor der Manager an Übergewinnen beteiligt wird.
Ausführliche Erklärung
In geschlossenen Immobilienfonds, Club-Deals und Joint Ventures ist die Verteilung der Erträge selten proportional zur Kapitaleinlage, sondern folgt einer gestaffelten Struktur mit typischerweise vier Stufen ("Tiers"):
1. Return of Capital: Zunächst erhalten die Investoren ihr eingesetztes Kapital vollständig zurück.
2. Preferred Return / Hurdle Rate: Anschließend erhalten Investoren eine vorab definierte Mindestverzinsung (häufig 6-8 % p. a.), bevor der Manager überhaupt am Gewinn beteiligt wird.
3. Catch-up: Der Fondsmanager erhält einen überproportionalen Anteil an weiteren Ausschüttungen, bis sein vereinbarter Gesamtanteil am bisherigen Übergewinn erreicht ist.
4. Carried Interest / Promote: Darüber hinausgehende Gewinne werden nach einem festgelegten Split (z. B. 80/20 zugunsten der Investoren) zwischen Investoren und Manager aufgeteilt.
Der Verteilungswasserfall ist eines der zentralen Instrumente zur Interessenangleichung ("Alignment of Interest") zwischen Fondsmanagement und Kapitalgebern: Der Manager verdient überproportional erst dann, wenn Investoren zuvor eine Mindestrendite erzielt haben. Für Anleger und Vermittler von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds ist die genaue Ausgestaltung des Wasserfalls – insbesondere Höhe der Hurdle Rate, Catch-up-Mechanik und Split-Verhältnis – ein zentraler Bestandteil der Prüfung der Anlagebedingungen, da sie die tatsächliche Nettorendite der Investoren maßgeblich beeinflusst. Bei regulierten Alternativen Investmentfonds (AIF) müssen die Regelungen zur Ergebnisverteilung in den Anlagebedingungen bzw. dem Gesellschaftsvertrag transparent offengelegt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein geschlossener Immobilien-Spezialfonds sieht einen Verteilungswasserfall mit 7 % Hurdle Rate, 50/50-Catch-up und einem finalen Split von 80/20 zugunsten der Investoren vor. Erzielt der Fonds eine Rendite von 15 %, erhalten Investoren zunächst ihre 7 % Vorzugsrendite, danach fließt ein größerer Anteil der weiteren Gewinne an den Fondsmanager (Catch-up), bis dessen Gesamtanteil am Übergewinn 20 % erreicht; darüber hinausgehende Gewinne werden im Verhältnis 80/20 aufgeteilt.
Rechtsgrundlage
- § 162 KAGB (bei geschlossenen Publikums-AIF anwendbar über § 266 KAGB) – verpflichtet dazu, in den Anlagebedingungen anzugeben, ob Erträge ausgeschüttet oder wiederangelegt werden; die konkrete Ausgestaltung eines mehrstufigen Verteilungswasserfalls (Hurdle Rate, Catch-up, Promote) wird dadurch jedoch nicht vorgegeben.
- Im Übrigen richtet sich die Ausgestaltung nach dem individuellen Gesellschaftsvertrag bzw. den Anlagebedingungen des jeweiligen Fonds; eine allgemeine gesetzliche Standardregelung für den Verteilungswasserfall selbst existiert nicht.