Promote
Auch: Carried Interest · Überschussbeteiligung · Gewinnbeteiligung des Fondsmanagers
Der Promote ist der Anteil am Gewinn eines Immobilieninvestments, den der Fondsmanager, General Partner oder Projektentwickler zusätzlich zu seiner Grundvergütung erhält – aber erst dann, wenn die Investoren eine zuvor festgelegte Mindestrendite (Hurdle Rate) erzielt haben. Er soll die Interessen von Manager und Kapitalgebern angleichen.
Ausführliche Erklärung
Der Promote (auch Carried Interest genannt) ist ein zentrales Vergütungsinstrument in geschlossenen Immobilienfonds, Club Deals und Projektentwicklungsgesellschaften. Er funktioniert nach einem Wasserfallprinzip:
1. Zunächst erhalten die Investoren ihr eingesetztes Kapital zurück.
2. Danach erhalten sie eine bevorzugte Mindestverzinsung (Preferred Return bzw. Hurdle Rate), häufig zwischen 6 % und 8 % p. a.
3. Wird diese Schwelle überschritten, erhält der Manager überproportional am darüber hinausgehenden Gewinn Anteil – typischerweise 15 bis 25 % des übersteigenden Betrags, manchmal gestaffelt in mehreren Hurdle-Stufen (Waterfall).
Für den Makler ist der Promote vor allem bei der Beratung institutioneller oder semi-professioneller Investoren relevant, etwa wenn diese sich an Projektentwicklungsfonds oder Club Deals beteiligen: Die Struktur des Promote beeinflusst maßgeblich, wie stark die Interessen des Fondsmanagers auf eine erfolgreiche, zügige und werterhaltende Projektabwicklung ausgerichtet sind. Ein zu niedrig angesetzter Promote kann Fehlanreize schaffen (Manager verdient hauptsächlich an laufenden Gebühren statt am Projekterfolg), ein zu hoher Promote kann die Nettorendite der Investoren schmälern. In der Praxis wird der Promote vertraglich in Gesellschaftsverträgen oder Fondsdokumentationen (Limited Partnership Agreement) geregelt und ist Verhandlungssache zwischen Kapitalgebern und Managern.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwicklungsfonds vereinbart mit seinen Investoren eine Hurdle Rate von 7 % p. a. Erzielt das Projekt am Ende eine Rendite von 15 %, erhält der Fondsmanager von der Differenz zwischen 7 % und 15 % einen Promote von 20 % – zusätzlich zu seiner regulären Managementgebühr. Bleibt die Rendite unter 7 %, entfällt der Promote vollständig.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Promote wird vertraglich in Gesellschaftsverträgen, Fondsdokumentationen oder Joint-Venture-Vereinbarungen frei ausgehandelt; allgemeine gesellschafts- und schuldrechtliche Vorschriften des BGB und HGB finden ergänzend Anwendung.