Vertragsfähigkeit
Auch: Geschäftsfähigkeit im Immobilienkontext · Rechtsgeschäftsfähigkeit
Vertragsfähigkeit bezeichnet die rechtliche Fähigkeit einer Person, selbst wirksam Willenserklärungen abzugeben und damit Verträge – etwa einen Grundstückskaufvertrag oder Mietvertrag – abzuschließen. Sie hängt maßgeblich von der Geschäftsfähigkeit der handelnden Person ab.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich ist Vertragsfähigkeit kein eigenständiger Gesetzesbegriff, sondern das praktische Ergebnis der im BGB geregelten Geschäftsfähigkeit. Wer geschäftsunfähig ist, kann keine wirksame Willenserklärung abgeben; seine Erklärungen sind nichtig (§ 105 BGB). Geschäftsunfähig ist nach § 104 BGB, wer das siebente Lebensjahr noch nicht vollendet hat, sowie wer sich dauerhaft in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet. Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren sind beschränkt geschäftsfähig (§ 106 BGB): Verträge, die ihnen nicht ausschließlich rechtliche Vorteile bringen – wie der Kauf oder Verkauf einer Immobilie – bedürfen der Einwilligung der gesetzlichen Vertreter, meist der Eltern (§ 107, § 108 BGB); bei Grundstücksgeschäften ist zusätzlich häufig eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich.
Für die Immobilienpraxis ist die Vertragsfähigkeit vor allem bei drei Konstellationen relevant: bei minderjährigen Käufern oder Erben, bei Personen unter rechtlicher Betreuung mit Einwilligungsvorbehalt (hier kann ergänzend eine betreuungsgerichtliche Genehmigung nötig sein) sowie bei Vertretung durch Vollmacht, wenn eine Partei nicht selbst handeln kann oder will. Der beurkundende Notar prüft im Rahmen seiner Belehrungspflicht die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, kann sie jedoch nur anhand äußerer Anhaltspunkte einschätzen; bestehen ernsthafte Zweifel, muss er dies in der Urkunde vermerken. Fehlt die Vertragsfähigkeit einer Partei und liegt keine wirksame Vertretung vor, ist der Kaufvertrag unwirksam beziehungsweise schwebend unwirksam bis zur Genehmigung.
Beispiel aus der Praxis
Eine 17-jährige Erbin soll ein geerbtes Grundstück verkaufen. Da sie beschränkt geschäftsfähig ist, müssen ihre gesetzlichen Vertreter dem notariellen Kaufvertrag zustimmen; zusätzlich ist wegen der Bedeutung des Geschäfts eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich, bevor der Vertrag wirksam wird.