Verwaltervermögen

Seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG) verfügt jede GdWE über ein eigenes, ihr rechtlich zugeordnetes Vermögen (Verwaltungsvermögen) – vor allem Hausgeldeingänge, Erhaltungsrücklage und sonstige Rücklagen. Der Verwalter verwaltet dieses fremde Vermögen treuhänderisch, ohne dass es dadurch in sein eigenes Vermögen übergeht.

Aus dieser Konstruktion folgt das sogenannte Trennungsgebot: Der Verwalter muss die ihm anvertrauten Gelder der Gemeinschaft strikt von seinem eigenen Verwaltervermögen trennen, üblicherweise durch die Führung eines offenen Fremdgeldkontos ("WEG-Konto"), das auf den Namen der jeweiligen Gemeinschaft und nicht auf den Namen des Verwalters persönlich lautet. Diese Trennung dient vor allem dem Gläubigerschutz: Gerät die Verwaltungsfirma in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder Insolvenz, soll das Vermögen der Eigentümergemeinschaft nicht in die Insolvenzmasse des Verwalters fallen und damit dem Zugriff seiner eigenen Gläubiger entzogen bleiben.

Sichtbar wird die Trennung auch im jährlichen Vermögensbericht: Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Bericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält – eine Momentaufnahme, die es den Eigentümern erlaubt, zu überprüfen, ob das ausgewiesene Gemeinschaftsvermögen tatsächlich vorhanden und von etwaigem Verwaltervermögen sauber getrennt ist. Verstöße gegen das Trennungsgebot – etwa die Vermischung von Kundengeldern mit dem Geschäftskonto der Verwaltungsfirma – wiegen als Pflichtverletzung schwer, können strafrechtlich als Untreue (§ 266 StGB) relevant werden und stellen regelmäßig einen wichtigen Grund für die fristlose Abberufung des Verwalters dar.

Für Makler und Kaufinteressenten ist die saubere Trennung von Verwaltervermögen und Verwaltungsvermögen ein wichtiges Qualitätsmerkmal: Eine professionelle Hausverwaltung führt für jede betreute Gemeinschaft ein eigenes, klar zugeordnetes Konto und weist dies transparent in der Jahresabrechnung und im Vermögensbericht aus.

Eine Hausverwaltungsfirma gerät in finanzielle Schwierigkeiten. Da sie für jede von ihr betreute Eigentümergemeinschaft ein eigenes, auf die jeweilige GdWE lautendes Fremdgeldkonto geführt hat, bleiben die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaften vom Insolvenzverfahren der Verwaltungsfirma unberührt – sie gehören zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaften, nicht zum Verwaltervermögen der insolventen Firma.