Verwalterzeugnis

Anders als teils angenommen regelt § 26a WEG seit der Reform zum 1.12.2023 nicht das Verwalterzeugnis, sondern die Voraussetzungen für die Bezeichnung als zertifizierter Verwalter (Nachweis kaufmännischer, rechtlicher und technischer Kenntnisse vor der IHK). Der Nachweis der Verwaltereigenschaft, Bestellung und Vertretungsbefugnis richtet sich stattdessen nach § 26 Abs. 4 WEG: Muss die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen (Versammlungsleiter, ein Wohnungseigentümer, ggf. Beiratsvorsitzender) öffentlich beglaubigt sind.

Praktische Bedeutung:

• Finanzierende Banken: Banken verlangen bei der Immobilienfinanzierung regelmäßig einen solchen Nachweis, um die wirksame Bestellung des Verwalters und dessen Vertretungsmacht zu prüfen – etwa im Zusammenhang mit der Verwalterzustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG, bei der Kontoeröffnung für die Gemeinschaft (Legitimation nach dem Geldwäschegesetz) oder bei der Bestellung von Grundpfandrechten.
• Käufer, Notare und Grundbuchamt: Auch im Grundbuchverfahren (§ 29 GBO) sowie beim Immobilienkauf dient die beglaubigte Niederschrift dem Nachweis, dass der Verwalter, der eine Verwalterzustimmung erteilt oder Erklärungen für die GdWE abgibt, tatsächlich wirksam bestellt und vertretungsbefugt ist.
• Erleichterung, kein eigenständiger Gutglaubensschutz: § 26 Abs. 4 WEG erleichtert lediglich die Form des Nachweises (beglaubigte Niederschrift statt vollständig beglaubigter Urkunde); ein Gutglaubensschutz wie beim Grundbuch (§ 891 f. BGB) ist damit nicht verbunden – die materielle Wirksamkeit der Bestellung wird dadurch nicht fingiert.
• Kosten: Für die Ausstellung bzw. Beglaubigung kann der Verwalter im Rahmen des Verwaltervertrags ein gesondertes Honorar als Sonderleistung berechnen (siehe Verwalterhonorar für Sonderleistungen).
• Inhalt: Name und Anschrift des Verwalters bzw. der Verwaltungsgesellschaft, Datum und Dauer der Bestellung sowie Bestätigung der Vertretungsbefugnis nach § 9b WEG.

Eine Käuferin finanziert den Erwerb einer Eigentumswohnung über eine Bank. Die Bank verlangt vor Auszahlung des Darlehens den Nachweis, dass der Verwalter, der die erforderliche Verwalterzustimmung zur Veräußerung erteilt hat, zum Zeitpunkt der Erklärung tatsächlich wirksam bestellt war – der Verwalter legt hierzu die öffentlich beglaubigte Niederschrift über seinen Bestellungsbeschluss vor (§ 26 Abs. 4 WEG).