Verwalterzustimmung

Für Makler, die Eigentumswohnungen vermitteln, ist die Prüfung der Teilungserklärung auf eine solche Klausel ein Pflichtschritt, da sie den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen kann:

• Freiwillige Vereinbarung: Ein Zustimmungserfordernis besteht nicht kraft Gesetzes, sondern muss ausdrücklich in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbart sein (§ 12 Abs. 1 WEG). Fehlt eine solche Klausel, kann jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung frei veräußern.
• Zweck: Die Klausel soll der Eigentümergemeinschaft ermöglichen, unerwünschte Käufer (z. B. mit schlechter Zahlungsmoral, gewerblicher Zweckentfremdungsabsicht oder Störpotenzial) von vornherein auszuschließen und die Gemeinschaft vor finanziellen Risiken zu schützen.
• Verweigerungsgründe: Die Zustimmung darf nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden – etwa erhebliche Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Käufers oder konkrete Anhaltspunkte für zukünftige Störungen des Gemeinschaftsfriedens. Eine willkürliche Verweigerung ist unzulässig; der Verkäufer kann die Ersetzung der Zustimmung notfalls gerichtlich durchsetzen (§ 12 Abs. 3 WEG).
• In der Praxis oft mit Hausgeldrückstand verknüpft: Verwalter nutzen die Zustimmungsprüfung teils, um offene Hausgeldforderungen gegenüber dem Verkäufer zu klären, da diese sonst unter Umständen ungeklärt bleiben.
• Ablaufpraxis: Nach Vorlage des Kaufvertrags beim Verwalter prüft dieser den Käufer (häufig anhand einer kurzen Selbstauskunft) und erteilt die Zustimmung meist in Textform, die dann dem Notar für den Grundbuchvollzug vorgelegt wird.
• Bearbeitungsdauer als Risikofaktor: Da die Zustimmung des Verwalters oft erst nach der Beurkundung eingeholt wird, kann es zu Verzögerungen beim Eigentumsübergang kommen, insbesondere wenn der Verwalter langsam reagiert oder Rückfragen stellt – Makler sollten dies bei der Zeitplanung mit den Parteien einkalkulieren.
• Heutige Praxisrelevanz: Seit der WEG-Reform 2020 ist das Zustimmungserfordernis seltener geworden, da viele neuere Teilungserklärungen darauf verzichten; bei älteren Gemeinschaftsordnungen findet es sich jedoch noch häufig.

Eine Eigentumswohnung soll verkauft werden. Die Teilungserklärung sieht vor, dass jede Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Nach Beurkundung des Kaufvertrags legt der Notar dem Verwalter die erforderlichen Käuferunterlagen vor; erst nach dessen schriftlicher Zustimmung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.