Virtual Staging
Auch: Virtuelles Home Staging · Virtuelles Homestaging · Digitale Möblierung
Virtual Staging ist der international gebräuchliche Begriff für die im deutschsprachigen Raum meist als "virtuelles Home Staging" oder "virtuelles Homestaging" bezeichnete Technik: Fotos leerstehender oder unattraktiv eingerichteter Räume werden digital mit Möbeln und Dekoration ausgestattet, um Interessenten im Exposé eine ansprechende Nutzungsvorstellung zu vermitteln.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Virtual Staging hat sich vor allem über internationale PropTech-Anbieter und Immobilienportale auch im deutschen Sprachgebrauch etabliert und wird häufig synonym zu "virtuelles Home Staging" verwendet. Inhaltlich handelt es sich um dasselbe Verfahren:
- Technik: Software oder KI-gestützte Dienste fügen in Fotos leerer Räume digitale 3D-Möbel, Textilien und Dekoration ein. Moderne Anbieter setzen zunehmend generative KI ein, die auf Basis eines einzigen Fotos realistische Einrichtungsvarianten erzeugt.
- Wirtschaftlicher Vorteil: Gegenüber physischem Home Staging (Möbelmiete, Transport, Aufbau) ist Virtual Staging deutlich günstiger und schneller verfügbar – die Bearbeitung eines Raumfotos ist meist innerhalb weniger Stunden bis Tage möglich.
- Einsatzgebiete: Besonders verbreitet bei leerstehenden Bestandsimmobilien, Neubau- oder Rohbauwohnungen zur Visualisierung des fertigen Zustands sowie bei international vermarkteten Objekten, wo der englische Begriff in Exposés für ausländische Interessenten gebräuchlich ist.
- Kennzeichnungspflicht: Wie beim virtuellen Home Staging gilt: Digital möblierte Fotos müssen im Exposé eindeutig als solche gekennzeichnet werden (z. B. "Virtual Staging" bzw. "virtuell möbliert, Symbolbild"). Ohne diesen Hinweis droht eine Irreführung der Interessenten über den tatsächlichen Zustand der Immobilie nach § 5 UWG.
- Grenzen: Die digitale Bearbeitung darf ausschließlich der Möblierung und Dekoration dienen. Das Kaschieren von Mängeln (Feuchtigkeitsschäden, Risse, Abnutzungsspuren) ist unzulässig und kann als arglistige Täuschung nach § 123 BGB gewertet werden, wenn Käufer den tatsächlichen Zustand dadurch nicht erkennen konnten.
- Abgrenzung: Anders als beim "virtuellen Rundgang" (interaktive 360-Grad-Besichtigung) verändert Virtual Staging den Bildinhalt selbst, während der virtuelle Rundgang lediglich die reale Immobilie navigierbar darstellt.
Beispiel aus der Praxis
Ein internationaler Investor interessiert sich für eine leerstehende Neubauwohnung. Der Makler lässt die Fotos der leeren Räume per Virtual Staging mit modernem, neutralem Interieur ausstatten und kennzeichnet jedes bearbeitete Bild im englischsprachigen Exposé mit dem Hinweis "Virtually staged – furniture not included", um Missverständnisse über den tatsächlichen Zustand zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- § 5 UWG – Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen; unmarkiertes Virtual Staging kann als Täuschung über die tatsächliche Beschaffenheit der Immobilie gewertet werden.
- § 123 BGB – Arglistige Täuschung, wenn digitale Bearbeitung genutzt wird, um Mängel zu verschleiern.