Vorvertragliche Pflichten
Auch: Culpa in contrahendo · Pflichten aus vorvertraglichem Schuldverhältnis
Vorvertragliche Pflichten sind Schutz- und Rücksichtnahmepflichten, die zwischen künftigen Vertragspartnern bereits vor dem eigentlichen Vertragsschluss entstehen – etwa mit Aufnahme von Verkaufsverhandlungen über eine Immobilie. Verletzt eine Partei diese Pflichten schuldhaft, haftet sie unter dem Stichwort "culpa in contrahendo" auf Schadensersatz, auch wenn später gar kein Vertrag zustande kommt.
Ausführliche Erklärung
Rechtsgrundlage ist das vorvertragliche Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 BGB, das durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, die Anbahnung eines Vertrags (bei der eine Partei der anderen bereits Einwirkungsmöglichkeiten auf ihre Rechtsgüter einräumt) oder ähnliche geschäftliche Kontakte entsteht. Aus diesem Schuldverhältnis folgen nach § 241 Abs. 2 BGB Schutz-, Rücksichtnahme- und Aufklärungspflichten, obwohl noch keine primäre Leistungspflicht (z. B. Kaufpreiszahlung oder Übereignung) besteht.
Für den Immobilienverkauf ist das Institut besonders praxisrelevant, weil Kaufinteressenten schon bei Besichtigungen, Exposé-Übergabe und Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer und dem vermittelnden Makler in Kontakt treten:
- Aufklärungs- und Informationspflichten: Wer Vertragsverhandlungen aufnimmt, muss den Verhandlungspartner über Umstände informieren, die für dessen Entscheidung erkennbar wesentlich sind (z. B. bekannte Mängel, rechtliche Belastungen).
- Schutzpflichten: Bei Besichtigungen ist auf die körperliche Unversehrtheit und das Eigentum des Verhandlungspartners Rücksicht zu nehmen (z. B. Sicherung einer Baustelle während einer Besichtigung).
- Abbruch von Verhandlungen: Grundsätzlich darf jede Partei Verhandlungen jederzeit abbrechen. Haftungsrelevant wird ein Abbruch aber, wenn eine Partei beim anderen schuldhaft ein besonderes Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt und dieser im Vertrauen darauf bereits Dispositionen (z. B. Kündigung der Mietwohnung, Beauftragung eines Gutachters) getroffen hat.
- Rechtsfolge: Der Anspruch geht nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB auf Ersatz des Vertrauensschadens (negatives Interesse) – die geschädigte Partei ist so zu stellen, als hätte sie nie auf den Vertragsschluss vertraut, nicht aber so, als wäre der Vertrag tatsächlich zustande gekommen.
Für Makler ist relevant, dass auch sie selbst als Verhandlungsgehilfen in ein vorvertragliches Schuldverhältnis zu Kaufinteressenten treten können und eigene Aufklärungspflichten treffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent besichtigt mehrfach ein Haus, lässt auf eigene Kosten ein Bausachverständigengutachten erstellen und kündigt bereits seine Mietwohnung, weil der Verkäufer ihm mündlich verbindlich den Verkauf zugesagt hat. Springt der Verkäufer kurz vor der Beurkundung grundlos ab, obwohl er das Vertrauen des Interessenten bewusst gefördert hatte, kann dieser die vergeblichen Aufwendungen (Gutachterkosten) als Vertrauensschaden ersetzt verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Entstehung eines vorvertraglichen Schuldverhältnisses durch Vertragsverhandlungen oder -anbahnung.
- § 241 Abs. 2 BGB – Pflicht zur Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils.
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzung aus dem Schuldverhältnis.