Wärmelieferverordnung

Für Makler, die Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen mit bestehenden Mietverhältnissen betreuen, ist die Wärmelieferverordnung ein wichtiger Baustein, sobald ein Eigentümer über die Umstellung auf Contracting nachdenkt – etwa im Zuge eines gesetzlich erforderlichen Heizungstauschs.

• Kernregel – Kostenneutralität: Die Umstellung ist gegenüber den Mietern nur zulässig, wenn kumulativ (a) die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Contractor neu errichteten Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und (b) die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten des Eigenbetriebs nicht überschreiten (Kostenneutralitätsgebot, § 556c Abs. 1 BGB; die Berechnungsmethode für den Kostenvergleich regeln §§ 8–10 WärmeLV). Bei einem Jahresnutzungsgrad der Altanlage von mindestens 80 % genügt anstelle der neuen Anlage eine energetisch verbesserte Betriebsführung.
• Ankündigungsfrist: Der Vermieter muss die Umstellung dem Mieter spätestens drei Monate vor der geplanten Aufnahme der Wärmelieferung in Textform ankündigen (§ 556c Abs. 2 BGB) und dabei den Zeitpunkt der Umstellung sowie die zu erwartenden Kosten mitteilen.
• Duldungspflicht des Mieters: Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor (Kostenneutralität bzw. energetische Verbesserung, ordnungsgemäße Ankündigung), muss der Mieter die Umstellung dulden; ein Sonderkündigungsrecht besteht in diesem Fall grundsätzlich nicht.
• Umlage der Kosten: Die Kosten der gelieferten Wärme werden über die Betriebskostenabrechnung nach § 556c BGB i. V. m. der Betriebskostenverordnung umgelegt; die konkrete Preisgestaltung des Contractors (Grundpreis, Arbeitspreis) muss dabei nachvollziehbar und angemessen sein.
• Praxisrelevanz für den Makler: Bestehen bei einem zu vermittelnden Mehrfamilienhaus bereits Contracting-Verträge, sollte der Makler prüfen, ob die formalen Anforderungen der WärmeLV (fristgerechte Ankündigung, Kostenneutralität) bei der Umstellung eingehalten wurden – andernfalls drohen Streitigkeiten mit Mietern über die Betriebskostenabrechnung, die auf den Erwerber übergehen können.

Ein Vermieter möchte die alte, in seinem Eigentum stehende Ölheizung eines Mehrfamilienhauses durch einen Contractor ersetzen lassen, der künftig Wärme liefert. Er kündigt die Umstellung den Mietern drei Monate vorher schriftlich an und weist nach, dass die künftigen Wärmekosten die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Damit ist die Umstellung nach der Wärmelieferverordnung wirksam, und die Mieter müssen sie dulden.