Wahrheitspflicht
Auch: Richtigkeitspflicht · Verbot irreführender Angaben
Die Wahrheitspflicht verpflichtet Makler dazu, Angaben zu Objekten – etwa Wohnfläche, Baujahr, Zustand oder Ausstattung – wahrheitsgemäß darzustellen. Bewusst falsche, geschönte oder irreführende Aussagen im Exposé oder im Gespräch sind unzulässig und können zivil- sowie strafrechtliche Folgen haben.
Ausführliche Erklärung
Die Wahrheitspflicht ist keine eigenständig kodifizierte Norm, sondern ergibt sich aus dem Zusammenspiel mehrerer Rechtsgebiete und trifft den Makler in seiner Doppelrolle als Vertragspartner (Maklervertrag) und als werbender Marktteilnehmer:
- Wettbewerbsrecht (UWG): Nach § 5 UWG sind irreführende geschäftliche Handlungen unzulässig – dazu zählen falsche Angaben zu Wohnfläche, Energieausweiswerten, Baujahr, Zustand, Mieteinnahmen oder Rechten Dritter. Verstöße können von Mitbewerbern oder Verbraucherschutzverbänden abgemahnt werden.
- Zivilrecht: Falsche Zusicherungen im Exposé können als Beschaffenheitsvereinbarung gelten oder eine Haftung aus culpa in contrahendo (vorvertragliches Verschulden, §§ 280, 311 Abs. 2 BGB) sowie deliktische Ansprüche (§ 823 Abs. 2 BGB i. V. m. Schutzgesetzen) auslösen.
- Strafrecht: Bei vorsätzlicher Täuschung mit Vermögensschaden (z. B. bewusst falsche Angaben zu Mängeln, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen) kommt Betrug (§ 263 StGB) in Betracht.
- Praxisrelevanz: Häufige Fehlerquellen sind gerundete oder "geschätzte" Wohnflächenangaben ohne Kennzeichnung, veraltete Energieausweisdaten, verschwiegene Baumängel, Rechtsstreitigkeiten oder Belastungen sowie beschönigende Formulierungen ("Bestlage" für durchschnittliche Wohngegend), die als Anpreisung noch zulässig sein können, solange sie keine überprüfbare Tatsachenbehauptung enthalten.
- Abgrenzung zur Aufklärungspflicht: Während die Wahrheitspflicht das aktive Verbot falscher Angaben betrifft, verlangt die Aufklärungspflicht darüber hinaus die ungefragte Offenlegung bestimmter erkennbarer Mängel und Risiken.
- Makler sollten Objektangaben stets durch Unterlagen (Grundbuch, Energieausweis, Baupläne) verifizieren und Schätzungen ausdrücklich als solche kennzeichnen ("ca."-Angaben), um Haftungsrisiken zu minimieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler gibt im Exposé eine Wohnfläche von 120 m² an, obwohl der tatsächliche Wert laut Grundriss nur 98 m² beträgt und er dies bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können. Der Käufer kann nach Vertragsschluss Schadensersatzansprüche gegen den Makler geltend machen; zusätzlich drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen wegen irreführender Werbung.
Rechtsgrundlage
- § 5 UWG – Verbot irreführender geschäftlicher Handlungen.
- § 3 UWG – allgemeines Verbot unlauterer geschäftlicher Handlungen.
- §§ 280, 311 Abs. 2 BGB – Haftung aus vorvertraglichem Verschulden (culpa in contrahendo).
- § 823 Abs. 2 BGB – Schadensersatz bei Verstoß gegen Schutzgesetze.
- § 263 StGB – Betrug bei vorsätzlicher Täuschung mit Vermögensschaden.