Zahlungsplan
Auch: Ratenplan · Zahlungsplan nach Baufortschritt
Der Zahlungsplan regelt beim Bauträgervertrag, in welchen Raten und zu welchen Zeitpunkten der Käufer den Kaufpreis zahlt. Die einzelnen Raten sind an das Erreichen konkreter Baufortschrittsstufen gekoppelt, statt den gesamten Kaufpreis auf einmal fällig zu stellen.
Ausführliche Erklärung
Beim Erwerb vom Bauträger zahlt der Käufer nicht den vollen Kaufpreis bei Vertragsschluss, sondern in Teilbeträgen, die erst mit fortschreitendem Baufortschritt fällig werden. § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) begrenzt dies zum Schutz der Käufer auf höchstens sieben Raten und knüpft die Fälligkeit an konkret definierte Bauabschnitte:
- Erste Rate: bis zu 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten (bei Bestellung eines Erbbaurechts anstelle des Grundstückskaufs reduziert sich dieser Anteil auf 20 %, die übrigen Raten verschieben sich entsprechend).
- Weitere Rate: 40 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten.
- Folgeraten: weitere, im Gesetz einzeln aufgeführte Teilbeträge für Dach, Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, Fenstereinbau, Innenputz, Estrich, Fliesenarbeiten, Bezugsfertigkeit, Fassadenarbeiten und die vollständige Fertigstellung; nicht anfallende Leistungen werden anteilig auf die übrigen Raten umgelegt.
Wesentlicher Zweck des Zahlungsplans ist der Schutz des Käufers: Er soll immer nur so viel zahlen, wie dem tatsächlich erbrachten Baufortschritt entspricht, um das Risiko eines Zahlungsausfalls des Bauträgers vor vollständiger Fertigstellung zu begrenzen. Voraussetzung für die erste Anforderung überhaupt ist zudem, dass der Vertrag wirksam ist, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Freistellung von Grundpfandrechten gesichert und die Baugenehmigung erteilt ist (§ 3 Abs. 1 MaBV). Weicht ein Bauträgervertrag zulasten des Käufers von diesem gesetzlichen Ratenrahmen ab (z. B. durch höhere Anzahlungen), kann die entsprechende Klausel unwirksam sein.
Für Makler ist der Zahlungsplan bei der Vermittlung von Neubauprojekten relevant, um Käufern realistisch zu erläutern, wann welche Zahlungen fällig werden und wie diese mit dem Baufortschritt und einer etwaigen Bankfinanzierung (Bereitstellungszinsen) zusammenhängen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung vom Bauträger für 400.000 Euro. Nach Beginn der Erdarbeiten zahlt er die erste Rate von 120.000 Euro (30 %), nach Fertigstellung des Rohbaus weitere 160.000 Euro (40 %). Die restlichen Raten folgen entsprechend dem weiteren Baufortschritt bis zur vollständigen Fertigstellung.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 2 MaBV – Zulässige Ratenstruktur und Höchstsätze der Teilzahlungen nach Baufortschritt.
- § 3 Abs. 1 MaBV – Voraussetzungen, unter denen der Bauträger überhaupt Zahlungen entgegennehmen darf.