Zahlungsnachweispflicht (§656d BGB)
Auch: Zahlungsnachweis nach § 656d BGB · hälftige Provisionsfälligkeit
Bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Verbraucherbeteiligung muss die Partei, die keinen eigenen Maklervertrag geschlossen hat (regelmäßig der Käufer), ihren Anteil an der Maklerprovision erst zahlen, nachdem ihr die vertragsschließende Partei (regelmäßig der Verkäufer) nachgewiesen hat, dass diese ihren eigenen (mindestens gleich hohen) Provisionsanteil bereits gezahlt hat. Diese Regel soll verhindern, dass die nicht vertragsschließende Partei in Vorleistung tritt und am Ende benachteiligt wird.
Ausführliche Erklärung
Mit der Reform des Maklerrechts 2020 wurde die hälftige Teilung der Maklerprovision bei Verbrauchergeschäften über Wohnungen und Einfamilienhäuser gesetzlich abgesichert (§ 656c BGB: Verbot der Doppelprovision, gleiche Höhe für beide Seiten bei Bestellung durch nur eine Partei). § 656d BGB flankiert dies mit einer Fälligkeitsregel zugunsten des Käufers:
- Der Anspruch des Maklers gegen die Partei ohne eigenen Maklervertrag (regelmäßig den Käufer) wird erst fällig, wenn diese den Nachweis erhält, dass die vertragsschließende Partei (regelmäßig der Verkäufer) ihren Anteil bereits gezahlt hat.
- Damit wird verhindert, dass die nicht vertragsschließende Partei zahlt, bevor sichergestellt ist, dass die vertragsschließende Partei ihren (gleich hohen) Anteil tatsächlich entrichtet hat – und schützt den Käufer davor, in Vorleistung zu treten und am Ende benachteiligt zu werden.
- Der Nachweis kann formlos erfolgen (z. B. Zahlungsbeleg, Kontoauszug, Bestätigung des Maklers), muss aber tatsächlich vorliegen – eine bloße Behauptung reicht nicht.
Anwendungsbereich: Die Regelung gilt ausschließlich für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, bei dem mindestens eine Partei Verbraucher ist (§ 656a BGB). Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder reinen B2B-Geschäften greift § 656d BGB nicht.
Praxisrelevanz für Makler: In der Vertragsgestaltung und Abwicklung müssen Makler organisatorisch sicherstellen, dass die Zahlungsreihenfolge dokumentiert und der Nachweis der nicht vertragsschließenden Partei (regelmäßig dem Käufer) aktiv zugeleitet wird – andernfalls kann sich die Fälligkeit des Provisionsanspruchs gegenüber dieser Partei erheblich verzögern. Viele Maklerbüros bestätigen dem Käufer den Zahlungseingang des Verkäufers schriftlich, um Streit über die Fälligkeit zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler wird vom Verkäufer einer Eigentumswohnung beauftragt und vermittelt den Verkauf an eine Privatperson als Käufer. Verkäufer und Käufer schulden je 3,57 % Provision. Der Verkäufer zahlt seinen Anteil unmittelbar nach Beurkundung. Erst nachdem der Makler dem Käufer den entsprechenden Zahlungsnachweis vorgelegt hat, wird dessen Zahlungspflicht fällig – zahlt der Käufer vorher freiwillig, ändert das nichts an der gesetzlichen Reihenfolge, schadet ihm aber auch nicht.
Rechtsgrundlage
- § 656d BGB – Fälligkeit des Provisionsanspruchs gegen die Partei ohne eigenen Maklervertrag (regelmäßig den Käufer) erst nach Nachweis, dass die vertragsschließende Partei (regelmäßig der Verkäufer) ihren Anteil bereits gezahlt hat.
- § 656c BGB – Verbot der Doppelprovision bei Verbrauchergeschäften über Wohnungen/Einfamilienhäuser; Grundlage der hälftigen Teilung.