Zugewinnausgleich (Grunderwerbsteuerbefreiung)

Leben Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB), entsteht bei Scheidung, Tod oder vertraglicher Beendigung dieses Güterstands ein Ausgleichsanspruch: Derjenige mit dem höheren Vermögenszuwachs während der Ehe muss die Hälfte der Differenz an den anderen auszahlen (§§ 1372 ff. BGB). Häufig wird dieser Ausgleichsanspruch nicht in bar erfüllt, sondern durch Übertragung von Immobilienvermögen (etwa der gemeinsamen Immobilie oder eines Anteils daran) – dies nennt man Übertragung an Erfüllungs statt.

Für den Makler ist diese Vorschrift in mehreren Konstellationen relevant:

• Scheidungsimmobilien: Bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils vom einen auf den anderen Ehepartner zur Erfüllung des Zugewinnausgleichs entsteht keine Grunderwerbsteuer, sofern die Übertragung tatsächlich zur Erfüllung des Ausgleichsanspruchs erfolgt (nicht als freie Schenkung oder Kauf).
• Nachweispflicht: Das Finanzamt prüft, ob und in welcher Höhe ein Zugewinnausgleichsanspruch tatsächlich bestand. Häufig wird dazu eine Zugewinnausgleichsvereinbarung oder ein entsprechender Passus im Scheidungsfolgenvertrag/Ehevertrag vorgelegt.
• Abgrenzung zur Scheidungsfolgenvereinbarung allgemein: Werden im Rahmen der Scheidung mehrere Vermögensgegenstände übertragen (auch Ausgleich für Unterhalt, Hausrat etc.), muss der auf den Zugewinnausgleich entfallende Teil klar abgrenzbar sein – nur dieser ist steuerbefreit.
• Eingetragene Lebenspartnerschaften sind seit einer Gesetzesänderung Ehegatten gleichgestellt und ebenfalls von der Befreiung erfasst.
• Die Befreiung gilt unabhängig vom Güterstand-Wechsel: Auch bei Wechsel von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung während bestehender Ehe kann ein fälliger Zugewinnausgleich durch Grundstücksübertragung steuerfrei erfüllt werden.

Für die Maklerpraxis bedeutet das: Bei Scheidungsimmobilien lohnt sich frühzeitig der Hinweis auf einen Steuerberater oder Fachanwalt für Familienrecht, damit die Übertragung sauber als Zugewinnausgleich dokumentiert wird – sonst droht die reguläre Grunderwerbsteuer (in den meisten Bundesländern zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückswerts).

Ein Ehepaar lässt sich scheiden. Der Ehemann hat während der Ehe deutlich mehr Vermögen aufgebaut, unter anderem eine vermietete Eigentumswohnung. Zur Erfüllung des Zugewinnausgleichsanspruchs überträgt er der Ehefrau das hälftige Miteigentum an dieser Wohnung, statt den Ausgleich in bar zu zahlen. Für diese Übertragung fällt keine Grunderwerbsteuer an, da sie unter § 3 Nr. 5 GrEStG fällt.