Zugewinnausgleichsforderung Immobilie

Für Makler ist dieser Begriff im Kontext von Scheidungsimmobilien wichtig, weil er steuerliche Gestaltungsspielräume eröffnet:

• Zugewinnausgleich: Bei Ehen ohne abweichenden Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Bei Scheidung wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs (Zugewinn) beider Partner verglichen; der Partner mit dem geringeren Zugewinn erhält die Hälfte der Differenz als Ausgleichsforderung (§ 1378 BGB).
• Erfüllung durch Immobilienübertragung: Statt die Forderung in bar auszugleichen, kann vereinbart werden, dass der ausgleichspflichtige Ehegatte eine Immobilie oder einen Miteigentumsanteil überträgt. Dies wird als „Übertragung an Erfüllungs statt“ bezeichnet.
• Grunderwerbsteuerbefreiung: Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit – unabhängig vom Wert der übertragenen Immobilie. Die Befreiung gilt auch für eingetragene Lebenspartner.
• Einkommensteuerliche Behandlung: Die Übertragung selbst löst grundsätzlich keine Einkommensteuer aus; wird die Immobilie jedoch anschließend innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG veräußert, kann ein privates Veräußerungsgeschäft (Spekulationssteuer) entstehen, wobei die Besitzzeit des Rechtsvorgängers ggf. anzurechnen ist.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung oder Bewertung von Scheidungsimmobilien sollte auf die Möglichkeit der steuerfreien Übertragung hingewiesen werden, insbesondere im Vergleich zu einer Übertragung außerhalb der Zugewinnausgleichs-Systematik (z. B. bei bloßer Schenkung unter Ehegatten), die andere steuerliche Folgen haben kann.
• Abgrenzung zur Trennung: Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 5 GrEStG gilt nur „anlässlich der Scheidung“ – reine Trennungsvereinbarungen vor rechtskräftiger Scheidung fallen unter eine andere, aber ähnlich ausgestaltete Befreiungsnorm für Ehegatten während bestehender Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG).

Ein Ehepaar lässt sich scheiden. Der Ehemann hat während der Ehe einen deutlich höheren Vermögenszuwachs erzielt als seine Frau und schuldet ihr daher eine Zugewinnausgleichsforderung von 150.000 Euro. Statt diesen Betrag in bar auszuzahlen, überträgt er ihr seinen hälftigen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Immobilie im Wert von 150.000 Euro. Dieser Erwerb ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.