Zwischenpächter (Kleingarten)
Auch: Kleingärtnerverein als Zwischenpächter · gemeinnütziger Kleingärtnerverein
Der Zwischenpächter im Kleingartenwesen ist typischerweise ein Kleingärtnerverein, der eine ganze Kleingartenanlage im Rahmen eines Generalpachtvertrags vom Grundstückseigentümer – meist einer Gemeinde oder Kirche – anpachtet und die einzelnen Parzellen anschließend an seine Vereinsmitglieder unterverpachtet. Er ist damit gleichzeitig Pächter gegenüber dem Eigentümer und Verpächter gegenüber den Kleingärtnern.
Ausführliche Erklärung
Das in Deutschland weit verbreitete Kleingartenwesen ist strukturell fast immer dreistufig organisiert:
1. Grundstückseigentümer (häufig Kommune, kirchliche Institution oder Bahn/Deutsche Bahn AG) verpachtet eine zusammenhängende Fläche im Ganzen an den Verein.
2. Kleingärtnerverein als Zwischenpächter schließt mit dem Eigentümer einen Generalpachtvertrag über die gesamte Anlage ab und trägt gegenüber dem Eigentümer die Verantwortung für die ordnungsgemäße Nutzung, Erschließung und Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen (Wege, Zäune, Vereinshaus, Wasserversorgung).
3. Einzelne Kleingärtner pachten von diesem Verein ihre jeweilige Parzelle im Rahmen eines Einzelpachtvertrags (Kleingartenpachtvertrag).
Für Makler und Grundstückseigentümer ist die Struktur relevant, weil:
- Der Bestandsschutz und die Kündigungsfristen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) sowohl das Verhältnis Eigentümer–Verein als auch das Verhältnis Verein–Kleingärtner betreffen, jedoch mit unterschiedlichen Fristen und Voraussetzungen (§§ 8, 9 BKleingG).
- Der Verein als Zwischenpächter für die Gemeinnützigkeit der Anlage sorgt: Nach § 1 BKleingG muss ein Kleingarten der nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung sowie der Erholung dienen; die Organisation über einen gemeinnützigen Verein ist Voraussetzung für viele steuerliche und förderrechtliche Vergünstigungen sowie für die Anwendung des vergleichsweise mieterfreundlichen BKleingG-Pachtzinsdeckels.
- Bei Verkauf oder Entwidmung einer kommunalen Kleingartenanlage (z. B. für Bauland) ist der Zwischenpächter als Vertragspartner des Eigentümers zu kündigen bzw. abzufinden; die einzelnen Kleingärtner haben in der Regel nur mittelbare Ansprüche über den Verein, was Entwicklungsprojekte auf ehemaligen Kleingartenflächen rechtlich und praktisch anspruchsvoll macht.
- Investitionen der Kleingärtner (Lauben, Anpflanzungen) begründen bei Beendigung des Pachtverhältnisses Entschädigungsansprüche, die zunächst gegenüber dem Verein als unmittelbarem Verpächter geltend gemacht werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde verpachtet ein 3 Hektar großes städtisches Grundstück im Ganzen an einen eingetragenen Kleingärtnerverein (Zwischenpächter). Der Verein unterteilt die Fläche in 60 Parzellen und verpachtet jede einzelne per Kleingartenpachtvertrag an seine Mitglieder. Kündigt die Gemeinde dem Verein wegen einer geplanten Wohnbebauung, muss der Verein seinerseits die Einzelpachtverträge mit den Mitgliedern unter Beachtung der gesetzlichen Fristen und Entschädigungsregeln des BKleingG beenden.
Rechtsgrundlage
- § 1 BKleingG – Begriffsbestimmung des Kleingartens (nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung und Erholung).
- § 4 BKleingG – Generalpachtvertrag zwischen Eigentümer und Verein als Zwischenpächter.
- § 5 BKleingG – Begrenzung des Pachtzinses (Pachtzinsdeckel) im Zwischenpachtverhältnis.
- § 8, § 9 BKleingG – Kündigungsfristen und -gründe im General- und Einzelpachtverhältnis.