Zwischennutzung
Auch: Temporäre Nutzung
Zwischennutzung bezeichnet die zeitlich befristete Nutzung eines leerstehenden Grundstücks oder Gebäudes bis zu dessen endgültiger Verwertung – etwa durch Verkauf, Sanierung oder Neubebauung –, in der Regel durch einen Nutzer, der nicht der langfristig geplante Endnutzer ist.
Ausführliche Erklärung
Zwischen dem Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes durch einen Projektentwickler und dem tatsächlichen Beginn der Bau- oder Sanierungsmaßnahmen liegt häufig eine Phase, in der die Immobilie planungs- oder genehmigungsbedingt noch nicht bebaut werden kann. Statt die Fläche in dieser Zeit ungenutzt zu lassen, wird sie über eine Zwischennutzung befristet vermietet oder überlassen – etwa an Kunst- und Kulturprojekte, Pop-up-Stores, soziale Initiativen, Zwischenlager oder temporäre Gewerbenutzungen. Für den Eigentümer bietet dies mehrere Vorteile: laufende Mieteinnahmen statt Leerstandskosten, ein gepflegter und bewachter Zustand des Objekts sowie mitunter positive Effekte für das Quartiersimage.
Rechtlich wird die Zwischennutzung typischerweise über einen befristeten Mietvertrag oder eine Nutzungsvereinbarung mit kurzer Kündigungsfrist geregelt, die dem Eigentümer die planungssichere Rückgabe der Fläche bei Baubeginn ermöglicht; häufig wird ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbart, dass die Baugenehmigung früher als erwartet erteilt wird. Da Zwischennutzer regelmäßig ein deutlich geringeres Mietniveau als bei dauerhafter Vermietung akzeptieren, eignet sich die Konstruktion vor allem für Objekte mit unsicherem oder kurzem Zeithorizont bis zur endgültigen Verwertung.
Für Projektentwickler ist die Zwischennutzung ein Instrument, um Leerstandskosten und die damit verbundenen negativen Effekte (Vandalismus, Werteverfall, negative Ausstrahlung auf das Umfeld) während der Planungs- und Genehmigungsphase eines Projekts zu vermeiden, ohne die spätere Entwicklung zu gefährden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Projektentwickler erwirbt ein leerstehendes Fabrikgebäude, dessen Neubebauung erst in zwei Jahren nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens beginnen kann. In der Zwischenzeit vermietet er die Hallenflächen befristet an einen Kunstverein für Ausstellungen und Ateliers, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten für den Fall eines früheren Baubeginns.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung. Die Ausgestaltung erfolgt über einen befristeten Mietvertrag bzw. eine individuelle Nutzungsvereinbarung nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts.